理性看待城中村改造/田冲

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 08:31:40   浏览:9005   来源:法律资料网
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理性看待城中村改造

田冲


案例:2005年刘先生在西安北郊看中了一处城中村改造项目的房子,当时的价格是1900元/平米,真是诱人的可以。他本人去看过现房,户型不错、房屋质量也挺好,只是开发商说不能办理房产证,自己注是没问题的。“咱就是为了自己住”,看着好几个朋友都在这里置办了房子、安了家,刘先生也怦然心动!于是凑钱购买了一套三居室、南北通透的版式多层作为婚房!就在刘先生正兴高采烈的装修新房准备结婚的时候,房屋出现了裂痕,而且越来越大,在找村委会协商无果的情况下,他才想起了拿起法律武器来维权。可是开发商已经不知去向了。有了裂痕的房屋敢住吗?就算敢住,作为婚房的这栋新房子住起来总是让人心有不甘,何况还存在安全隐患。花费了的巨额装修费用也等于打了水漂。这才幡然悔悟:不要光图便宜,报有侥幸心理,终究吃亏的还是自己!
一、城中村改造项目的现状:
1、开发主体不适格:《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定: 本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定:设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:
(1)有100万元以上的注册资本;
(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
也就是说,从事房地产开发的主体必须是具有一定资质的房地产开发企业,没有满足这些条件是禁止从事房地产开发的。这不仅仅是资质、能力、经验的问题,还是社会责任感和道德约束力的体现。而城中村改造项目中的绝大部分开发主体根本就不能满足以上条件,更甚者,是直接由村委会作为主体来开发建设的。
2、土地性质不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产管理条例》等法律法规都明确规定:房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行开发建设,即只有取得了建设用地使用权(国有土地使用权) 才能从事房地产开发,而城中村改造项目很多直接是在集体土地上进行房地产开发及经营,这样做是严重的违法行为,造成了集体土地资源的流失,严重的侵害了集体成员的利益。土地作为一个国家最重要的权利客体之一,不仅仅体现在主权权利方面,更重要的体现在其作为物质财富被最大限度的利用和产生效益方面。我们国家实行房地一体主义,作为财产,没有土地使用权的房屋犹如空中楼阁般虚幻缥缈,建在“别人”土地上的房屋是没有任何保障的。
3、不符合城市整体规划。从事房地产开发必须是在城市的规划区范围内进行。《城市房地产开发经营管理条例》中规定房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。《城市规划编制办法》第三十二条中规定:规划期限内城市建设用地的发展规模,土地使用强度管制区划和相应的控制指标(建设用地面积、容积率、人口容量等);城市各类绿地的具体布局;城市地下空间开发布局都应该符合城市规划的强制性内容。城中村改造如果没有纳入到城市规划,或者暂时没有纳入到城市规划,那么它不但影响了城市的整体结构和功能,同样也不能很好的发挥自身的功能,更有可能给城市的发展带来巨大的障碍。
4、项目质量没有保障。房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准,建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。建设单位应当将施工图送审查机构审查。建设单位可以自主选择审查机构,但是审查机构不得与所审查项目的建设单位、勘察设计企业有隶属关系或者其他利害关系。建设单位应当向审查机构提供下列资料:(1)作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件;(2)全套施工图。
审查机构应当对施工图审查下列内容:(1)是否符合工程建设强制性标准;(2)地基基础和主体结构的安全性;(3)勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字;(4)其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。
另外,工程还要符合防震、消防、环保等等一系列的强制性规范。
只有经过了有关部门有力的审查监督,才能最大限度的保证工程质量。城中村改造在这一环节是缺位的,也许有人会说,没问题,这些房子住上去是没有问题的。可是隐患已然存在了。
5、冲击了房地产市场,成为造成房地产市场泡沫的原因之一,给市场的调控带来了困难。
(1)、冲击市场:市场竞争是残酷的,优胜劣汰、物竞天择,尽管是非法项目,城中村改造的房屋销售势头依然不减,对房地产市场形成了巨大的冲击。居民的购买力是有限的,在购买力不变的情况下,开发面积的增加、销售量的增加直接导致合法项目销售的萎缩,开发成本增加了,利润就会减少,资金运营周期拉长,资金链也会面临中断的危险。
(2)、造成泡沫:泡沫产生直接的原因是市场开发总量与现实购买力之间的落差。大量的炒房会产生泡沫,那是因为炒房导致增加的市场需求量高于开发量,造成了市场需求量大增的假象,从而诱使开发企业加大开发力度;而城中村改造项目的销售使实际的需求量小于开发量,造成市场萎靡的假象。以上两种相当于膨胀与紧缩,都给房地产市场的调控带来障碍:使得给过热的房产市场降温不好把握温度,刺激萎靡的市场拿不准火候!
6、给社会安定埋下了隐患。城中村改造项目合法性的缺失会导致巨大的法律风险。房屋是最重要社会不动产之一,有甚者几乎构成了工薪阶层的全部家庭财产,不能办理房产证也就意味着缺乏有效的权属证明,不能证明该房屋是属于自己的合法财产,更不能上市流通,在很大程度上限制了物的使用范围和利用价值。如果项目没有取得建设用地规划许可证还将面临被强行拆除的危险,动辄涉及成百上千人的贴身利益,势必造成巨大的纠纷以致于引起社会波动,不安定因素会随之增加,成为了构建和谐社会的脓疮毒瘤。
二、正确的看待城中村改造项目。
首先,城中村改造项目的大量存在以及房价飙升给工薪阶层带来的巨大压力是现实存在的,我们得承认这种现状。
其次,大家普遍存在侥幸心理。这是观念的问题,短期内很难改变!但是,大家要清醒的认识到城中村改造房屋给大家带来期望的同时,也带来的巨大的风险!
1、理性认识城中村改造项目的房价构成。
低廉的房价是有巨大的“水分”的。同地段、同质量房屋的土地成本、建筑成本、报建费用以及国家控制的其他税、费是基本相同的,再加上开发商的利润就构成了房屋的销售价格。我们可以比较一下,城中村改造项目的房屋价格中缺少了哪部分费用?要办理房产证就要补交上述的税费,最终的价格一目了然!
试作如下比较:
(1)合法项目的成本费用:土地费用,包括土地使用权出让金、土地出让契税;建安费用;前期费用,包括规划设计费、设计招投标管理费、勘查费、设计监理费、 施工监理费、施工证费 、规划证费;配套费用,包括住宅配套费用 、大市政配套费;其它费用,包括管理费用、销售推广费、不可预见费用;营业税费,包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、交易管理费;融资成本,包括:a、土地使用权取得费附加 :国土契税、城市配套费、拆迁管理费、国土勘测费、拆迁代办费、现状实测费b、前期工程费:方案设计费、水文地质勘察设计费、施工图设计费、施工图图审费、基础设施设计费(市政工程设计费、电信设计费、有线电视宽带设计费、管煤/给水/给电工程设计费、)、施工用电供配电贴费、测绘定点费+灰线验费、晒图费、编标费及委托编制标底费用。
以上费用再加上建筑材料成本、开发商的销售费用和利润就构成了房屋的销售价格!
(2)城中村改造项目的成本费用:只有与施工有关的费用和建筑材料成本,再加上较合法项目少得多的销售费用。上款中的绝大部分费用城中村改造项目都没有涉及到,税金更无从谈起,而这些费用恰恰正是办理房产证所需要交纳或补交的。要办理房产证,以上的费用必须补交,也就是说买个便宜房却基本上没有便宜甚至价格更高!
这之间的差额之大,可想而知!
2、不排除有些城中村改造项目的合法性!不能一概而论,说起城中村改造项目就是非法的。西安目前的确有合法且房屋质量、户型、性价比都很不错的城中村改造项目的房屋,这恰恰是一个很大的反差,反差出非法项目的主观恶性。还是老生常谈,买房子一定要买五证齐全的房子,有了建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销(预)售许可证,才会有保障,而无论城中村改造项目与否。
3、树立起正确的观念
需要树立正确观念的不光是房屋买受人,从立法、司法、执法、法律监督、到社会监督都要树立起这种观念,这是一个法律实施的过程,同样也是一个文化变迁和文明进步的过程,不能一蹴而就。
法律对房地产市场的调控及对城中村改造项目的限制是基于行政管理的目的,传统的道德性违法(例如:杀人、放火、抢劫等)大家是不能接受的,但是行政性违法(例如:走私、偷税等包括建设违法项目)社会大众还是可以容忍的!这正是我们这个社会法制建设和社会经济发展滞后的整体表现!传统的法不治众观念深入人心,大家会想:“这么多人买城中村的房子,政府总会考虑到社会的稳定,总的给大家一个说法吧!”可仔细想一想,这个理由冠冕堂皇,似乎有点站不住脚,难道说,违法行为也可以向政府讨说法吗?法律是最低的道德要求,随着社会的发展,民主法制意识的增强,依法办事不再仅仅是政府的标语,已经成为了全社会的道德要求。城中村改造,一个解决城市混乱和土地综合理利用的全新方案,带给城中村的是全新的发展模式,给民众带来的是整洁、漂亮、更舒适美好的居住环境。但是很多人却曲解了这种发展模式。工薪阶层以为是解决房价居高不下和购买力缺乏的廉价住房,不法商人把它当成了千载难逢的发财之道,于是如火如荼的城中村改造在各种借口和方式的支撑和掩盖下如雨后春笋般拔地而起,诱人的价格背后是国家土地收益的流失,是容忍不法商人挖国库的墙脚。没有有效的监控与管理,任凭他们打着造福的口号,行为法之举,没有规范的操作与运作,质量、环境、合法性,前景可想而知!我们违法就是冲破道德底线,我们犯罪就是践踏法律,我们依法办事就是遵守社会公德的一种表现。法律不是万能的,道德也不是万能的,但是融合了道德的法律是接近万能的。我们不期望在这样一个文盲充斥的社会中建设法治社会,但我们可以建立一个道德社会,最起码是一个次道德社会。 城中村改造,法律没有缺失,是法律在向行政让步。行政的咄咄逼人,司法的节节退让,给违法以滋生的土壤。这是一场分赃不均的丑剧,是一场权力争夺的闹剧。行政用事实验证了法律的失败,也再一次满足了自己膨胀的欲望!立法得依靠行政去执行法律,又怕他权利膨胀,滥用权力,可不得不依靠它;行政只要去执行法律终会滥用权力,不可避免。这个循环的怪圈是冲不破的。
三、结论:只顾眼前利益势必埋下巨大的隐患。城中村改造,需要社会的共同努力、大力合作和相互的理解与支持才能真正的造福于社会,造福于民。


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司法部关于修改《取得内地法律职业资格的香港特别行政区和澳门特别行政区居民在内地从事律师职业管理办法》的决定

司法部


中华人民共和国司法部令

第105号


  《司法部关于修改〈取得内地法律职业资格的香港特别行政区和澳门特别行政区居民在内地从事律师职业管理办法〉的决定》已经2006年12月1日司法部部务会议审议
通过,现予发布,自2007年1月1日起施行。

  司法部部长 吴爱英
  二○○六年十二月二十二日

司法部关于修改《取得内地法律职业资格的香港特别行政区和澳门特别行政区居民在内地从事律师职业管理办法》的决定

  为了促进香港、澳门与内地建立更紧密经贸关系,根据国务院批准的《〈内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排〉补充协议三》和《〈内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排〉补充协议三》,决定对《取得内地法律职业资格的香港特别行政区和澳门特别行政区居民在内地从事律师职业管理办法》作如下修改:
  一、将第三条修改为:“取得内地法律职业资格的香港、澳门居民申请在内地律师事务所执业,应当依照司法部的有关规定参加实习,申请领取律师执业证。”
  二、将第四条修改为:“取得内地律师执业证的香港、澳门居民在内地律师事务所执业,可以从事内地非诉讼法律事务及涉港、澳婚姻、继承案件的代理活动。”增加一款作为第二款,补充规定的内容为:“取得内地律师执业证的香港、澳门居民在内地从事涉港、澳婚姻、继承案件的代理活动应当依据有关具体规定办理。”
  三、将第五条修改为:“取得内地律师执业证的香港、澳门居民在内地律师事务所执业,应当遵守国家法律、法规和规章,恪守律师职业道德和执业纪律,接受内地司法行政机关的监督和管理,接受内地律师协会的行业管理。”
  四、将第六条修改为:“取得内地法律职业资格的香港、澳门居民申请在内地律师事务所执业的,应当依照《律师法》、司法部和中华全国律师协会有关申请律师执业人员实习管理的规定,先在内地律师事务所参加为期1年的实习。香港居民参加实习,可以安排在内地律师事务所设在香港的分所进行。”
  五、将第七条修改为:“取得内地法律职业资格的香港、澳门居民在内地律师事务所参加实习,应当向拟选择进行实习的内地律师事务所提出申请。拟选择在内地律师事务所设在香港的分所进行实习的,可直接向内地律师事务所分所提出申请。
  香港、澳门居民申请实习,由拟接收其实习的内地律师事务所向所在地的地(市)级律师协会办理实习登记,并按规定向地(市)级司法行政机关备案。”
  六、将第八条修改为:“在内地律师事务所或者内地律师事务所设在香港的分所实习的香港、澳门居民,应当按照内地实习管理的有关规定参加集中培训和实务训练,实务训练以办理非诉讼法律事务及代理婚姻、继承案件的训练为主,并遵守有关实习的规定和纪律。
  接收香港、澳门居民实习的内地律师事务所或其分所,应当指派擅长办理非诉讼法律事务及代理婚姻、继承案件的律师指导实习人员进行实务训练。每名指导律师只能指导一名香港或者澳门的实习人员。”
  七、将第九条修改为:“在内地律师事务所或者内地律师事务所设在香港的分所实习的香港、澳门居民,应当确保参加实习的时间。因故暂停实习的时间最长不得超过3个月,并应当由接收实习的内地律师事务所将其暂停实习的原因和时间报所在地的地(市)级律师协会备案。”
  八、将第十条修改为:“取得内地法律职业资格的香港、澳门居民在内地律师事务所或者内地律师事务所设在香港的分所实习,由该内地律师事务所所在地的地(市)级律师协会依照规定予以监督和考核。
  香港、澳门居民实习期满,由内地律师事务所出具实习鉴定意见,报所在地的地(市)级律师协会审查,并由其对实习人员进行考核。律师事务所的实习鉴定意见和律师协会的考核结果,由地(市)级律师协会报当地地(市)级司法行政机关备案。”
  九、将第十一条修改为:“取得内地法律职业资格的香港、澳门居民,在内地律师事务所或者内地律师事务所设在香港的分所实习期满,经律师事务所鉴定和律师协会考核合格的,可以在内地申请律师执业。”
  十、将第十三条第一款修改为:“取得内地法律职业资格的香港、澳门居民在内地申请律师执业,应当依照《律师法》、司法部制定的《律师执业证管理办法》和中华全国律师协会《申请律师执业人员实习管理规则(试行)》的规定,向拟聘其执业的内地律师事务所所在地的省级司法行政机关申请领取律师执业证。”
  十一、将第十四条修改为:“获准在内地执业的香港、澳门居民,可以采取担任法律顾问、代理、咨询、代书等方式从事内地非诉讼法律事务,也可以采取担任诉讼代理人的方式从事涉港、澳婚姻、继承的诉讼法律事务,享有内地律师的执业权利,履行法定的律师义务。”
  本决定自2007年1月1日起施行。
  《取得内地法律职业资格的香港特别行政区和澳门特别行政区居民在内地从事律师职业管理办法》(司法部令第81号发布,司法部令第99号修正)根据本决定作相应修正,重新发布。

宁波市防御雷电灾害管理办法(废止)

浙江省宁波市人民政府办公厅


宁波市人民政府令
 (第97号)


  《宁波市防御雷电灾害管理办法》已经2002年3月8日市人民政府第三十次常务会议审议通过,现予发布,自2002年5月1日起施行。

                            市长 金德水
                           二00二年三月二十日



第一条 为了防御和减轻雷电灾害(以下简称防雷减灾),保护国家财产和人民生命财产安全,保障经济建设顺利进行,根据《中华人民共和国气象法》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内涉及防雷减灾活动的单位和个人,必须遵守本办法。
第三条 防雷减灾工作实行预防为主、防治结合的方针,坚持统一规划、统一部署、统一管理的原则。
第四条 市和县(市)、区气象主管机构负责本行政区域内防雷减灾工作的组织管理,其下设的防雷减灾机构负责防雷减灾的具体工作。
未设气象主管机构的市辖区,其防雷减灾工作由市气象主管机构负责。
电力系统的发电厂、电力高压线路、变电站等高电压设施的防雷减灾工作由电力企业负责,同时接受当地气象主管机构的指导和监督。
建设、公安消防、质量技术监督等有关行政主管部门应当按照各自职责,协助气象主管机构做好防雷减灾工作。
第五条 各级人民政府应当加强对防雷减灾工作的领导,加强雷电监测、预警系统建设,提高雷电灾害预警和防雷减灾服务能力。
第六条 气象主管机构应当会同有关部门组织对防雷减灾技术、防雷产品以及雷电监测、预警系统的研究、开发和推广应用,开展防雷减灾科普宣传,增强全社会防雷减灾意识。
第七条 法律、法规、规章和防雷技术规范规定应当安装雷电灾害防护装置的场所和设施,必须按规定安装雷电灾害防护装置(以下简称防雷装置)。
第八条 从事建(构)筑物防雷装置设计、施工的单位,应当持有建设行政主管部门颁发的建设工程设计、施工资质证书。
前款规定以外的专门从事防雷装置设计、施工的单位,应当持有气象主管机构颁发的《防雷工程专业设计资质证》或《防雷工程专业施工资质证》。
防雷装置设计、施工单位应当在其资质等级许可的范围内,承揽防雷装置设计、施工业务。
第九条 从事防雷装置专业设计、施工的技术人员,必须按照国家和省、市的规定参加专业技术培训,经考核合格后取得相应的资格证书。
第十条 防雷装置设计单位应当根据当地雷电活动规律和地理位置、地质、土壤、环境等外界条件,结合雷电防护对象的防护范围和目的,严格按照国家和省规定的防雷技术规范和技术标准进行设计。
第十一条 按照本办法第七条规定安装防雷装置实行设计审核制度。
新建、改建、扩建建(构)筑物,建设单位将施工图设计文件报送建设行政主管部门审查批准时,涉及防雷装置的设计文件,建设行政主管部门认为需要气象主管机构审核的,由气象主管机构负责审核。
前款规定以外的场所或者设施安装防雷装置,建设单位应当在开工前将防雷装置设计文件报送气象主管机构审核。防雷装置设计文件未经审核或审核不合格的,建设单位不得施工。
第十二条 气象主管机构应当自收到防雷装置设计文件审核申请之日起5个工作日内出具审核结论。
防雷装置设计文件不符合国家和省、市规定的防雷技术规范和技术标准的,建设单位应当按照审核结论进行修改并重新报送审核。
第十三条 防雷装置施工单位应当按照经审核合格的防雷装置设计文件进行施工,并接受防雷减灾机构的监督管理。
防雷减灾机构应当根据建设项目施工进度,对防雷装置安装情况进行检查,并将检查结果书面告知施工单位。
第十四条 安装的防雷产品应当符合国务院气象主管机构规定的使用要求。
第十五条 按照本办法规定安装的防雷装置竣工后必须经防雷减灾机构进行竣工检测;经检测合格的,方可投入使用。
第十六条 按照本办法第七条规定安装的防雷装置,使用单位应当做好日常维护工作。石油、化工、易燃易爆物资的生产和贮存场所,其防雷装置每半年检测一次,其他重要单位的防雷装置每年检测一次。检测不合格的防雷装置,使用单位必须在限期内整改。
第十七条 有关机构或部门从事防雷装置检测业务,必须按规定取得防雷检测资质。
防雷装置检测机构应当按照核定的检测项目、范围和防雷技术规范、技术标准开展工作。对防雷装置检测后,应当出具检测报告,检测项目全部合格的颁发合格证书,不合格的限期整改。
第十八条 遭受雷电灾害的单位和个人应当及时向防雷减灾机构报告灾情,并积极协助防雷减灾机构对雷电灾害进行调查和鉴定。
防雷减灾机构应当自接到雷电灾情报告之日起15个工作日内作出雷电灾害鉴定书。
第十九条 按照本办法第七条规定应当安装而未安装防雷装置,属建(构)筑物的,依照建筑工程勘察设计和建筑工程质量管理的有关规定给予处罚;属建(构)筑物以外的场所或设施的,由气象主管机构责令改正,并可处500元以上2000元以下罚款。
第二十条 违反本办法第八条、第九条、第十七条规定,无资质、资格或超越资质、资格范围,从事防雷装置专业设计、施工检测业务的,由气象主管机构责令停止违法行为,处1000元以上1万元以下罚款;情节严重的,处1万元以上5万元以下罚款。
第二十一条 违反本办法,有下列行为之一的,由气象主管机构给予警告,责令改正,并可处500元以上2000元以下罚款:
(一)防雷装置设计文件未经审核或者不合格,擅自施工的;
(二)变更防雷装置设计文件未按原审核程序报批的;
(三)防雷装置未经竣工检测或者竣工检测不合格擅自投入使用的;
(四)防雷装置使用单位拒绝接受检测或者检测不合格又拒绝整改的。
第二十二条 违反本办法规定,导致雷击爆炸、人员伤亡和财产严重损失等雷击事故的,对直接负责的主管人员和其他直接负责人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。造成他人伤亡和财产损失的,应当依法承担赔偿责任。
第二十三条 违反本办法规定的其他行为,依照有关法律、法规、规章的规定处理。
第二十四条 气象主管机构及其所属防雷减灾机构的工作人员,在防雷减灾工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十五条 本办法中下列用语的含义是:
(一)雷电灾害,是指因直击雷、雷电感应、雷电波侵入等造成人员伤亡、财产损失。
(二)防雷装置,是指具有防御直击雷、雷电感应和雷电波入侵性能并安装在建(构)筑等场所和设施的接闪器、引下线、接地装置、抗静电装置、电涌保护器以及其他连接导体等防雷产品和设施的总称。
第二十六条 本办法自2002年5月1日起施行。

宁波市人民政府办公厅