预购商品房再转让/田冲

作者:法律资料网 时间:2024-05-12 08:02:40   浏览:8681   来源:法律资料网
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预购商品房再转让
——田冲

案例简介:06年1月份,刘先生通过一房屋中介公司与别人签订了一份房屋更名合同。合同中约定由刘先生首期付款10万元替卖方到银行还款撤押,然后双方再到开发商处办理更名手续,手续费由刘先生全部承担,更名手续办理完后刘先生再付给卖方剩余的房款15万。合同中还详细约定了双方的权利义务及办理银行还款撤押、办理更名手续的具体日期及不能办理的违约责任。在合同履行的过程中,因为刘先生的身份证过期没能及时从银行提款而导致迟延付款,卖方要求刘先生承担违约责任,支付约定数额的违约金,刘先生不同意,卖方随诉诸法院。
律师分析:本案实际上是一个商品房预售合同转让的效力问题。商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更合同主体,合同内容不发生变化,由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系。
《中华人民共和国合同法》第79条规定:债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定:商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。这说明商品房预售合同的转让是合法的,只是由国务院基于行政管理的需要具体来把握。
而鉴于房地产市场的异常火爆,房地产泡沫也随之高涨,给经济运行带来了巨大的风险;同时房地产市场的发展趋于畸形,盲目的追求高利润,开发高档住宅及商业地产,不利于房地产市场的长期健康的发展,更不利于国家宏观调控政策的实施,同时也给行政管理及实施社会福利政策带来了阻力。再者,不动产流转是经济社会资源配置的最重要方式之一,国家对其征收流转税也是财政来源的重要组成部分,但更重要的意义在于国家通过税收这个法律的、经济的杠杆来调节社会资金的流向及流转速度,从而达到其行政管理的目的。而商品房预售合同的转让因为其没有发生房屋权属的移转,不存在对不动产征税问题,致使税金流失,而且加速了房屋财产的流转,给目前炙热的房地产市场的降温带来巨大压力。
2005年4月30号,经国务院同意并转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。至此商品房预售合同的转让已经被国务院否定。国务院行使了《中华人民共和国城市房地产管理法》中赋予其规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题的权力,明确予以否定,至此《中华人民共和国房地产管理法》第37条的授权性法律规定已经得到了补充。
《中华人民共和国合同法》第52条规定:违反法律、法规的强制性规定的合同无效。而《中华人民共和国房地产管理法》第37条的规定就是强制性的法律规定。《西安市国土资源和房屋管理局关于加强商品房预售管理有关问题的通知》第三条规定:预售商品房不得转让。刘先生与出卖人签订的房屋更名合同应当认定为一份无效的合同。无效的合同自始没有法律约束力,既然没有法律约束力就不存在违约不违约的问题。对于无效合同来说,只能产生以下法律后果:合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还的或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
对于本案来说,既然合同无效,合同中约定的违约条款也就当然的无效,不存在谁违约,谁承担违约责任的问题;对于买受人来说,他并没有实际占有该房屋,也就谈不上返还财产,而对于卖方来说,既然已经收取了部分购房款,就应当返还购房款及同期银行利息;因为本案中的卖方存在主要的过错,所以因合同无效而造成的损失应当主要由卖方来承担。
刘先生要想购买该房屋只能等到对方办理了房产证之后再与其签订房屋买卖合同,这样的合同才是合法有效,才能得到法律的切实保护!
出现以上情况,买受人的权利是很难得到法律的切实保障的。我国不动产的公示方法就是登记,这提醒广大的购房者,在买房之前一定要审查清楚:房屋出卖人与房屋产权证上登记的产权人是否一致?如不一致,是否得到了产权人的合法有效的授权?该房屋是否有共有权人?有的话,共有权人是否同意出卖房屋?只有把好这一关,才能切实有效的防止以上的情况发生。
综上所述,在房屋买卖当中,有着很多的违法、违规操作,有的是基于对法律、法规政策的无知、不了解,有的则是为追求利益而明知故犯,他们的行为轻者会给购房者带来风险乃至损失,重者则是严重的扰乱了房产市场的交易秩序。总之,无论买卖的是一手房还是二手房,都必须先查清卖方有无房产证,有无处分权,不然会导致巨大的法律风险。


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中华人民共和国海关对中国籍旅客进出境行李物品的管理规定

海关总署


中华人民共和国海关对中国籍旅客进出境行李物品的管理规定

1996年8月10日,海关总署

第一条 根据《中华人民共和国海关法》及其他有关法规,制定本规定。
第二条 本规定适用于持中华人民共和国护照等有效旅行证件出入境的旅客,包括公派出境工作、考察、访问、学习和因私出境探亲、访友、旅游、经商、学习等中国籍居民旅客和华侨、台湾同胞、港澳同胞等中国籍非居民旅客。
第三条 中国籍旅客携运进境的行李物品,在本规定所附《中国籍旅客带进物品限量表》(简称《限量表》,见附件1) 规定的征税或免税物品品种、限量范围内的,海关准予放行,并分别验凭旅客所持有效出入境旅行证件及其他有关证明文件办理物品验放手续。
对不满16周岁者,海关只放行其旅途需用的《限量表》第一类物品。
第四条 中国籍旅客携运进境物品,超出规定免税限量仍属自用的,经海关核准可征税放行。
第五条 中国籍旅客携带旅行自用物品进出境,按照《中华人民共和国海关对进出境旅客旅行自用物品的管理规定》办理验放手续。
第六条 获准进境定居的中国籍非居民旅客携运进境其在境外拥有并使用过的自用物品及车辆,应在获准定居后三个月内持中华人民共和国有关主管部门签发的定居证明,向定居地主管海关一次性提出申请。上述自用物品中,除本规定所附《定居旅客应税自用及安家物品清单》 (见附件2)所列物品需征税外,经海关审核在合理数量范围内的准予免税进境。 其中完税价格在人民币1,000元以上,5,000元以下(含5,000元) 的物品每种限1件。自用小汽车和摩托车准予每户进境各1辆,海关照章征税。
获准进境的自用物品及车辆,应自海关批准之日起六个月内从批准的口岸运进,物品进境地海关凭定居地主管海关的批准文件,对其中的机动交通工具,同时凭旅客填具的“进口货物报关单”办理验放手续。
第七条 定居旅客自进境之日起,居留时间不满二年,再次出境定居的,其免税携运进境的自用物品应复运出境,或依照《中华人民共和国海关关于入境旅客行李物品和个人邮递物品征收进口税办法》向海关补缴进口税。
再次出境定居的旅客,在外居留不满二年,重新进境定居者,海关对其携运进境的自用物品均按本规定第三条办理。
第八条 进境长期工作、学习的中国籍非居民旅客,在取得长期居留证件之前,海关按照本规定验放其携运进出境的行李物品;在取得长期居留证件之后,另按海关对非居民长期旅客和常驻机构进出境公、私用物品的规定办理。
第九条 对短期内多次来往香港、澳门地区的旅客和经常出入境人员以及边境地区居民,海关只放行其旅途必需物品。具体管理规定授权有关海关制订并报中华人民共和国海关总署批准后公布实施。
前款所述“短期内多次来往”和“经常出入境”指半个月(15日)内进境超过1次。
第十条 除国家禁止和限制出境的物品另按有关规定办理外,中国籍旅客携运出境的行李物品,经海关审核在自用合理数量范围内的,准予出境。
以分离运输方式运出的行李物品,应由本人持有效的出境证件,在本人出境前向所在地海关办理海关手续。
第十一条 中国籍旅客进出境行李物品,超出自用合理数量及规定的限量、限值或品种范围的,除另有规定者外,海关不予放行。除本人声明放弃外,应在三个月内由本人或其代理人向海关办理退运手续;逾期不办的,由海关按《中华人民共和国海关法》第三十三条规定处理。
第十二条 旅客进出境时应遵守本规定和中华人民共和国海关总署授权有关海关为实施本规定所公告的其它补充规定。违者,海关将依照《中华人民共和国海关法》和《中华人民共和国海关法行政处罚实施细则》的有关规定处理。
第十三条 本规定由中华人民共和国海关总署负责解释。
第十四条 本规定自1996年8月15日起实施。
附件1:中国籍旅客带进物品限量表(略)
附件2:定居旅客应税自用物品及安家物品清单(略)



全国人民代表大会常务委员会关于支持苏联最高苏维埃就裁军问题致各国议会和政府呼吁书的决议

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会关于支持苏联最高苏维埃就裁军问题致各国议会和政府呼吁书的决议

(1960年1月21日第二届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过)

1960年1月15日苏联最高苏维埃第四次会议通过了关于苏联再一次裁减武装部队120万人的法案,并且就裁军问题向世界各国议会和政府发出了呼吁书。这是苏联继1959年9月18日提出全面彻底裁军的建议之后,为促进普遍裁军而主动采取的又一次重大和平行动。中华人民共和国全国人民代表大会常务委员会热烈欢迎和支持苏联最高苏维埃这一和平倡议,并且相信这一倡议必将对进一步和缓国际紧张局势发生有利影响。
但是,同苏联不懈地争取普遍裁军的努力相反,美国统治集团却始终坚持扩军备战,千方百计地阻挠就裁军问题达成协议。就以最近一个时期来说,美国政府公开宣布了随时恢复核武器试验,把下一财政年度的军事开支继续保持在和平时期的最高水平,加速发展火箭的制造和生产,并且积极扩大海外导弹基地。不仅如此,美国还在加速武装西德和加强已有的各种侵略性军事集团的同时,同日本签订了军事同盟条约,复活日本军国主义。这种情况,正如中苏友好同盟互助条约所预见的,威胁着远东各国人民的安全和亚洲的和平。这一切彻底暴露了美国统治集团标榜的和平是假的,借和平之名,行备战之实,一切爱好和平的人民必须对此提高警惕。
中华人民共和国一贯奉行和平政策,为了促进普遍裁军,从不吝惜作出自己可能作出的努力。尽管美国拒绝了朝中方面提出的从朝鲜撤出一切外国军队的合理建议,中国人民志愿军在1958年仍然主动地撤出了朝鲜。尽管美国军队还占领着我国领土台湾,美国的军事基地包围着半个中国,美国的海空军不断侵犯中国的领海和领空,中国从1951年起,仍然连续采取了一系列措施,大量裁减了自己的武装部队。中国的这些巨大努力,赢得了所有爱好和平的国家和人民的同情和支持。
裁军问题是当前维护世界和平的一个重要的问题。全国人民代表大会常务委员会欢迎有关各国就普遍裁军问题迅速达成协议。中国一贯赞成普遍裁军,并且将毫不犹豫地承担起它同意承担的国际义务。但是,必须指出,如果没有中华人民共和国的正式参加和它的代表的签字,有关裁军的国际协议当然不能对中国具有任何约束力。现在,不管帝国主义对裁军的阻挠和破坏,世界人民要求普遍裁军的声势越来越壮大了。中国人民将同苏联和一切爱好和平的国家和人民一道,为实现全面、彻底的裁军,为争取持久和平,进行坚持不懈的奋斗。