公安机关承担着两项重要职责，一是开展刑事侦查，积极侦破案件，严厉打击各种刑事犯罪活动；二是人防、物防与技防相结合，积极构建治安防控体系，预防各种犯罪活动。刑事侦查工作是公安工作的龙头，位于打击各种犯罪活动的前沿，担负着打击犯罪，保护人民，稳定社会的重任。笔者经过调查与思考，撰文如下，供商榷。
一、基本情况
公安机关以维护社会稳定、服务经济发展为第一要务，强化打击，综合施策，严厉打击各种刑事犯罪活动，维护了全市的政治稳定和社会安定，为创建平安城市营造了良好的治安环境。
（一）强化打击力度，彰显集中打击专项行动成果
以深化打黑除恶、强化命案攻坚为主线，以维护社会稳定、服务经济建设为第一要务，发挥打击和惩罚犯罪的职能作用，突出打击锋芒，强化破案力度，科学制定缜密的集中打击、专项行动方案，积极构建涉黑涉恶违法犯罪信息调控平台，完善命案侦破机制，适时组织集中打击和专项统一行动，全力开展侦查破案工作，精确、高效、有力地打击了各种严重刑事犯罪活动。先后开展了“打黑除恶”、打击“两抢一盗”、打击“拐卖妇女儿童”和“打黑车”等专项统一行动，破获各类刑事案件？起，抓获犯罪嫌疑人？人。其中：逮捕？人，直诉？人；打掉各类犯罪团伙？个？人，涉案抓获逃犯？人，有效遏制了刑事案件多发的势头。
（二）强化刑事技术应用，全面提升侦查破案水平
高度重视“科技强侦”工作， 在警务装备、人员配置、经费拨付等方面向刑侦一线倾斜。结合开展“三基”（抓基层、打基础、苦练基本功）建设活动，克服经费困难，加大资金投入，更新了现场勘查车，为各基层派出所配发了现场勘查箱，改造和扩建了刑事技术实验室，一次性购入气相色谱仪和桥式比对仪等一批刑事技术设备，拓宽了技术侦查领域，完善了刑事技术勘验鉴定手段，建立起实用高效、门类齐全的痕迹物证检验和法医勘验鉴定科目，为侦查破案提供了强有力的科学支撑。为全面提高基层民警的侦查破案能力，先后选派？名技术骨干到公安部进行培训深造，对各基层派出所现场勘查员进行了系统的业务轮训，并结合实际案例，以老带新，学用结合，研究总结刑事科学技术在侦查破案中的具体应用，使民警的侦查破案能力显著提高。
（三）强化侦查措施运用，积极突破重特大刑事案件
紧紧围绕“打黑除恶，命案必破”的刑侦工作主旋律，建立案件侦破考评机制，综合运用侦查措施，积极侦破重特大刑事案件。对严重暴力犯罪积极侦查，科学用警，合理布警，挂牌督办，限期破案。对涉众型经济犯罪及时立案侦查，深入摸底调查，依法搜集证据，实施强制措施，尽最大可能挽回群众经济损失。在抓逃犯、打流窜、破积案行动中，采取控制阵地运用特情耳目搜集线索、监所政策攻心深挖线索，技术侦查秘密获取线索等方法，深入开展“清网行动”和“净网”专项战役，多方施策，协同作战，锲而不舍，长期经营，抓获了一批网上逃犯，办结了一批重大疑难积案，取得了良好战绩。
（四）强化队伍建设， 推动刑侦工作整体升位
始终把加强刑警建设，努力打造一支“忠诚、勇敢、专业、守纪”的刑事侦查队伍作为重点，调集精兵强将，认真谋划，稳步推进。大力开展“警务信息化、勤务实战化、执法规范化、队伍正规化、保障标准化”建设，制定了《关于审讯犯罪嫌疑人的规定》等执法办案制度，坚持从严治警，严格执行“五个严禁”等警规禁令，实施“廉政建设保障金”制度，落实从优待警，建设“和谐警营”，解决刑警生活困难，提高了刑警职业待遇保障水平。通过培树典型、提拔重用、立功嘉奖，增强了刑警队伍的凝聚力和战斗力。加强对基层派出所刑侦业务指导，举办网上作战、网上追逃、跨区域协作办案等侦查业务知识培训，提高了一线民警信息化办案、依法办案和群众工作的水平，为攻坚克难、及时破案、实施精确打击奠定了坚实的人才基础。
二、存在问题
（一）刑侦业务骨干不足，刑事技术人才短缺。随着刑事犯罪智能化、技能化的加剧，迫切需要充实刑侦力量，选拔刑事侦查技术过硬的人才到刑侦一线工作。
（二）办案经费尚有缺口 ，侦查破案需要经费保障。追逃抓捕是侦查破案的重要环节，侦查终结的标志性工作，必须有充足的办案经费保障。
（三）刑侦队伍整体素质有待提高，科技强警意识需要加强，勘查现场、依法收集证据、信息化破案的能力有待进一步提升。
三、几点建议
（一）抓认识，在维护稳定、妥善处置突发事件上求突破
把维护稳定、妥善处置突发事件作为刑事侦查工作的首要政治任务，创新社会管理，构建大刑侦格局，增强刑侦队伍的攻坚力和战斗力，提升刑事侦查工作服务大局的能力和水平。要发挥刑事侦查攻坚克难、突破案件的尖刀作用，适时开展打击锋芒性、暴力性犯罪专项行动，配合国家安全机关严厉打击危害国家安全及“法轮功”等邪教组织犯罪活动，妥善处理突发性、群体性事件，努力创建“平安城市”，营造和谐稳定的社会环境。
（二）抓打击，在积极侦查、深度谋划打击犯罪方式、方法上求突破
把打击犯罪、保障民生作为刑事侦查工作的第一责任，综合运用侦查策略措施，深度谋划侦查对策方法，拓宽技术侦查领域，加强阵地建设，强化刑嫌管控措施，发挥特情耳目作用，加强监所深挖破案力度，完善命案侦破机制，积极侦破重特大刑事案件。要深入开展“清网行动”，架网布控，协同作战，在抓逃犯、打流窜、破积案上下功夫，维护社会长治久安。要强化打击涉众型经济领域犯罪力度，严厉打击生产、销售伪劣商品等破坏市场经济秩序犯罪及坑农、害农犯罪活动，对涉及招商引资、项目建设等合同诈骗、融资诈骗和破坏金融管理秩序犯罪案件及时立案侦查，挂牌督办，限期破案，确保金融流通领域交易安全，努力营造诚信有序的市场经济环境。
（三）抓创新，在科技强警、实施精确打击上求突破
把科技强警、提高侦查破案率作为创新刑事侦查工作的突破口，发挥“信息、情报、技术”刑侦三大支柱作用，夯实“痕迹、法医、影像”刑事技术三大支撑基础，积极推进刑事技术、技术侦察和网侦技术建设，深度研究智能犯罪和网络犯罪的侦破方法，实施技术侦查、网上追逃等信息化办案，适应当前侦查实践的客观需要和打击刑事犯罪的现实需要。要以贯彻学习《刑法修正案（八）》和新《刑事诉讼法》为契机，努力践行“依靠群众，抓住战机，积极侦查，及时破案”刑事侦查工作方针，尊重和保障人权，充分认识确立非法证据排除制度的重要意义，依法立案侦查，依法采取刑事强制措施，依法使用技术侦查手段，依法收集调取证据、检验审查证据，严格执法办案，不枉不纵，提高破案率。要深入研究总结侦查破案经验，侦审结合，紧密配合，对各种刑事犯罪活动实施精确有效打击，确保刑事法律得到严格、准确、有效的贯彻执行。
（四）抓队伍，在从严治警、提高侦查破案水平上求突破
把增强法律素养、提高侦查破案能力作为刑事侦查工作的不懈追求，牢固树立社会主义法治理念，开展“忠诚、为民、公正、廉洁”的政法干警核心价值观教育，遵守《 五条禁令》，打造“敬业、专业、公正、廉洁”的高素质刑事侦查队伍。要深入开展“比武练兵竞赛年”等岗位练兵活动，搞好刑事侦查业务培训，大力提升现场勘查能力、调查访问能力、提取痕迹物证能力、体能警务能力、计算机操作能力，在提高侦查破案水平上求突破。要继续深化刑侦队伍正规化、警务信息化、执法规范化建设，充实刑侦力量，强化刑侦基础工作，加大警务保障投入力度，保证办案经费，提高刑警待遇水平，以警为本，从严治警，从优待警，维护社会主义法制，推动刑事侦查工作科学发展。

论商品房预售中对消费者权益的保护

付新民


摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词：预售陷阱 性质特征及防范

一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
（五）定金风险
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
（二）房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
（一）面积条款不具体：
（二）税费条款：
（三）交楼条款和延迟免责条款：
（四）质量和保修条款：
（五）交付房地产证条款：
（六）物业管理条款：
（七）产权担保条款：
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。