合肥市城市住宅区物业管理暂行办法
安徽省合肥市人民政府
合肥市城市住宅区物业管理暂行办法
合肥市人民政府第68号令
第一章 总则
第一条 为了加强本市住宅区的物业管理，明确业主、物业管理企业的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区公共秩序，创造良好的生活环境，根据国家有关法律、法规和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区（含开发区）范围内住宅区的物业管理。
第三条 本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及其相配套的公用设施、和公共场地。
本办法所称住宅区物业管理，是指对住宅区内的房屋及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目维护、修缮与整治。
本办法所称业主，是指住宅区内住宅房屋和非住宅房屋的所有权人。
第四条 住宅区物业管理实行业主自治与物业管理企业专业服务相结合的原则。
第五条合肥市房地产管理局为本市住宅区物业管理的主管部门。合肥市物业管理办公室（以下简称市物业办）具体负责本市住宅区物业管理工作。
市容、规划、公安、工商、物价、园林、市政等部门和住宅区所在地街道办事处根据各自职责，协同做好本市住宅区物业管理工作。
第二章 业主自治管理
第六条 住宅区交付使用后，入住率达50％以上时，市物业办应会同开发建设单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。
旧住宅区由住宅区所在地街道办事处会同市物物业办组织召开和第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。
业主委员会代表住宅区全体业主依据法律、法规、规章及业主公约、业主委员会章程履行职责。一个住宅区成立一个业主委员会。
第七条 业主大会由全体业主组成。业主人数较多的住宅区，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会必须有所持投票权过半数以上的业主或者业主代表出席方能举行。
业主投票权实行住宅房屋一户一投票权；非住宅房屋每100m平方米建筑面积一投票权，100平方米以下有房屋所有权证的，每证一投票权。
第八条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）决定或者批准关于业主利益的重大事项；
（二）批准或者修改业主公约；
（三）选举或者罢免业主委员会的组成人员；
（四）批准业主委员会章程；
（五）听取和审查业主委员会的工作报告；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定。
业主大会或者业主代表大会的决定，须经出席会议的业主或者业主代表所持投票权过半数以上通过。
第九条 业主委员会由主任、副主任和委员组成，其数额为单数，但最低不得少于5人。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。
第十条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向市物业办办理登记：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主委员会章程。
市物业办应当自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作；对不符合本办法规定的不予登记。
第十一条 业主委员会对业主大会或者业主代表大会负责并报告工作，行使下列职权：
（一）召集、主持业主大会或者业主代表大会；
（二）制定业主委员会章程；
（三）审议住宅区公用设施专项费和房屋公共部位维护费的使用方案；
（四）采取公开招标方式聘请物业管理企业，并与其签订住宅区物业委托管理合同；
（五）审议物业管理企业制订的住宅区物业管理年度计划和重大工程项目的维修计划；
（六）监督物业管理企业对住宅区的物业管理、养护和维修工作；
（七）审议批准住宅区物业管理各项具体规定。
前款第（二）、（三）、（五）项规定的事项，必须经业主大会或者业主代表大会批准。
第十二条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。
业主委员会会议应由全体委员过半数以上出席方可举行。业主委员会作出决定，实行少数服从多数的原则。
第十三条 业主公约对住宅区全体业主、使用人具有约束力。业主公约包括下列内容：
（一）住宅区名称、地址、面积及户数；
（二）公共场所及公用设施状况；
（三）业主大会或者业主代表大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
（四）业主使用其房屋以及住宅区公共场所、公用设施的权益；
（五）业主参与住宅区物业管理的权利；
（六）业主对业主委员会和物业管理企业的监督权；
（七）住宅区物业养护、维修费用和管理服务费的交纳；
（八）业主应遵守的行为准则；
（九）违反业主公约的责任；
（十）其他有关事项。
业主公约示范文本由市物业办统一发放。业主大会或者业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，并报市物业办备案。
第十四条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力。
业主公约、业主委员会章程和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。否则，市物业办有权予以纠正。
第十五条 业主、使用人违反业主公约，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
第三章 物业管理企业
第十六条 业主委员会成立前，按下列规定实施物业管理：
（一）开发建设单位在房屋交付使用前自行对住宅区实行管理，管理费由开发建设单位承担。
（二）从房屋交付使用之日起到业主委员会成立前，开发建设单位应委托物业管理企业对住宅区实行前期物业管理，并签订前其物业委托管理合同。
物业管理企业应和业主签订前期物业管理服务合同。
前期物业委托管理合同和前期物业管理服务合同自签订之日起20日内报市物业办备案。
第十七条 住宅区业主委员成立后，前期物业委托管理合同和前期物业管理服务的合同自行终止。业主委员会应按本办法规定，在市物业办组织下，采取公开招标方式，聘请物业管理企业对住宅区实施物业管理。
第十八条 物业管理企业接受委托从事物业管理应当与业主委员会签订物业委托管理合同。物业管理企业应在物业委托管理合同签订之日起20日内，将物业委托管理合同报市物业办备案。
物业委托管理合同应当载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业管理企业的名称、依据；
（二）物业管理区域和管理项目；
（三）物业管理服务的内容和标准；
（四）物业管理服务的费用；
（五）物业管理服务的期限；
（六）违约责任；
（七）合同终止和解除的约定；
（八）争议解决的方式；
（九）当事人双方约定的其他事项。
物业委托管理合同的示范文本由市物业办统一发放。
第十九条 物业管理企业必须申请领取《物业管理资质等级证书》，并持有《营业执照》，方可从事物业管理业务。
第二十条 物业管理企业应当保持住宅区房屋和公用设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要示实施物业管理：
（一）按照国家、省和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅区公用设施及房屋公共部位使用、维护的方法、要求、注意事项书面告知业主、使用人；
（三）对物业管理区域进行经常性的巡视、检查，定对住宅区公用设施及房屋公共部位进行养护；
（四）住宅区公用设施及房屋公共部位损坏时，应立即采取保护措施，并按照物业委托管理合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册；
（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目；
（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议；
（九）对违反本办法或者业主公约的行为，应当立即劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
（十）按照物业委托管理合同约定，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。
第二十一条 物业管理的权利：
（一）拟定住宅区各项具体管理规定；
（二）根据住宅区物业委托管理合同和有关规定对住宅区实施物业管理，收取管理服务费；
（三）有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（四）要求业主委员会协助实施物业管理；
（五）开展多种经营活动和有偿服务。
第二十二条 物业管理企业应当在物业委托管理合同终止或者解除之日起10日内，向业主委员会办理下列事项，并报市物业办备案：
（一）清算账目，对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以移交
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务账册；
（三）移交有关房屋、场地和财物。
第四章 物业使用
第二十三条 业主、使用人应当遵循有利于物业使用安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通风、通行、采光、维修、环境卫生、环境保护等相邻关系。
第二十四条 住宅区禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏住宅区公用设施及房屋公共部位；
（三）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地违法搭建建筑物、构筑物；
（四）堆放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质的物品；
（五）侵占绿地、毁坏绿化；
（六）乱设摊点；
（七）乱倒垃圾、杂物，乱泼污水；
（八）在建筑物、构筑物上乱贴、乱涂、乱画；
（九）不按规定停放自行车和机动车辆；
（十）排放有毒、有害物质或者发出超过标准的噪声；
（十一）法律、法规禁止的其他行为；
第二十五条 业主可或者使用人装饰、装修房屋，应当事先告知物业管理企业，物业理企业应当将装饰、装修房屋的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人，并对装饰、装修活动进行指导和监督。
第二十六条住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，按有关规定办理手续，并报物业管理企业备案。
住宅区内按规划建设的公用设施不得改变使用性质。
第二十七条 任何单位和个人不得擅自占用住宅区内的道路、场地、绿地，因物业维修或者公共利益需要临时占用的，应当征得业主委员会或物业管理企业同意，并在约定的期限内恢复原状。
第二十八条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续。
第二十九条 业主转让或者出租房屋时，应依法向市房地产管理部门办理转让和租赁登记备案手续。
房屋转让合同或者房屋租赁合同自签订之日起10日内，当事人应当将房屋转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第三十条 迁入住宅区的业主、使用人，必须凭《房屋所有权证》或者房屋租赁合同到物业管理企业填写登记卡，签订业主公约，办理入住手续。
新建住宅区，开发建设单位应派员与物业管理企业联合办公，并在业主、使用人办理有关物业管理手续后移交钥匙。本办法实施前未实行物业管理的住宅区，在实行物业管理后由业主、使用人到物业管理企业补办登记签约手续。
第五章 物业维护
第三十一条 住宅区经综合验收合格后，开发建设单位应到市物业办申报，向业主委员会办理移交手续。开发建设单位向业主委员会办理移交手续时，应签订移交合同，并提供下列住宅区工程建设资料：
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单位建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他有关资料。
开发建设单位应无偿向业主委员会提供住宅区内按规划建设的幼儿园、农贸市场、活动中心、自行车库、值班房、停车场（库）等配套公用设施。
第三十二条 住宅区房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内自用部位、自用设备由业主负责维修；
（二）住宅区内公用设施和房屋公共部位由物业管理企业负责维护、维修和更新。
房屋及附属设施影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应当由业主维修的，业主应及时维修；拒不维修的由业主委员会委托物业管理企业维修，费用由业主承担。
第三十三条 住宅区市政道路及路灯、水、电、煤气、通讯、有线电视的养护和维修，由市政、供水、供气、通讯、有线电视等有关单位负责、费用由养护维修单位承担。
第三十四条 住宅区非市政道路及路灯、沟渠、池、井、绿地、娱乐场所、停车场、自行车库（棚）等公用设施由物业管理企业统一负责管理、养护、维修和更新。
第三十五条 物业管理企业负责区内的交通车辆管理，并接受公安交通部门的指导。进入住宅区的车辆必须经物业管理企业同意，交按规定路线和地点行驶、停放。
第三十六条 住宅区的环境卫生、治安等公共服务项目，由物业管理企业或其选聘清洁公司、保安公司等专营公司承担，费用从住宅区管理服务费中支付。
第三十七条 住宅区的树木、花草、绿地、园林小品、绿化设施、围墙、环卫设施等的日常管理和维护，由物业管理企业在专门管理部门的指导下负责实施。
第三十八条 在住宅区内集贸市场经营者，必须服从物业管理企业的管理，按指定的场所摆摊设点。
第六章 物业管理费用及专用房屋
第三十九条 开发建设单位在移交住宅区时，应按住宅区建设总投的0.6％-1％的比例一次性缴纳住宅区公用设施专项费。
新建住宅区的开发建设单位应在领取建筑工程规划许可证前，按照住宅区总建筑面积4元/平方米的标准向市物业办预缴公用设施专项费。
1995年7月1日至本办法实施前竣工的住宅区，由市物业办会同开发建设单位对住宅区公用设施专项费进行测算后，下达住宅区公用设施专项费缴款通知书，开发建设单位必须在缴纳通知书规定的期限内缴纳。
第四十条 住宅区房屋公共部位维护费，由业主出资建立，公共部位维护费按下列渠道收取：
（一）开发建设单位在出售房屋时按建筑面积向购房者代收，具体标准为：单位购房10元/平方米，私人购房5元/平方米。开发建设单位售房时未按规定代收公共部位维护费，则该部分费用由开发建设单位承担。
旧住宅区比照上述标准执行。
（二）由业主按建筑面积0.05元/平方米.月标准向业主委员会缴纳。
第四十一条 住宅区公用设施专项费用市物业办设专帐管理，业主委员会向市物业办申请使用。住宅区公共设施专项费专项用于住宅区公用设施的养护、维修与更新。
住宅区房屋公共部位维护费用由业主委员会设立专帐管理，专项用于房屋本体公共部位、公用设施的养护、维修与更新，不得挪作他用。
第四十二条 住宅区管理服务费由物业管理企业按月向业主或使用人收取。
物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则，具体标准由市物价部门会同市物业办根据物业管理提供的服务项目核定。
物业管理服务收费主要用于住宅区公用设施和房屋公共部位中修及中修以下工程项目的日常维护、服务管理和业主委员会必要的办公经费开支。
物业管理企业应持物价部门的有效批文，并持《经营性服务收费许可证》方可收费，不得擅自扩大住宅区管理服务费民收费范围和提高收费标准。
第四十三条 政府视财政每年适当安排一部分城市建设维护资金，用于补1995年7月1日前已交付使用的住宅区道路、排水、环卫设施、绿化等公用设施的维修管理。该项费用由市物业办作为专项资金专户存储，统一使用。
第四十四条 开发建设单位移交住宅区时，应按以下标准向业主委员会提供住宅区物业管理用房：
（一）房屋总建筑面积为2万平方米以下的住宅区，应提供70平方米建筑面积的物业管理用房。
（二）房屋总建筑面积为2万平方米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加10平方米建筑面积。
其中，业主委员会办公用房为15平方米～25平方米建筑面积，其它的为物业管理企业办公用房。
物业管理用房产权归国家所有，由市物业办负责权属申报登记。
第四十五条 开发建设单位移交住宅区时，应按住宅区房屋总建筑面积2‰-5‰的标准以建造成本价向业主委员会提供商业用房，产权属业主委员会，费用从住宅区公用设施专项费中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。
前款规定的商业用房和住宅区内其它有经济收入的公用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按物业委托管理合同经营，经营收入用于住宅区的日常管理和维护。
第四十六条 业主委员会和物业管理企业应将住宅区经费的收支情况定期公布，接受业主、使用人及有关部门的监督。
第七章 法律责任
第四十七条 业主、使用人违反本办法，未按期交纳住宅区各项物业管理费的，市物业管理主管部门或者物业管理企业可责令限期交纳，并按日加收应缴纳费用2‰的滞纳金；逾期未交纳的，可申请人民法院强制执行。
第四十八条 物业管理企业违反本办法或者物业委托管理合同规定，对住宅区物业管理、维修、养护不善造成业主损失的，业主或者业主委员会有权责令其赔偿或者采取补救措施；情节严重的，由市物业管理主管部门处以1000元-10000元的罚款，并按规定降低或者注销其物业管理资质。
第四十九条 违反本办法第十九规定，未取得物业管理资质证书，擅自承揽物业管理业务的，由市物业管理主管部门责令其限期改正；逾期未改正的，处以2000元-20000元的罚款，并责令其停止对住宅区的物业管理。
第五十条 违反本办法第二十四、二十五、二十六条规定的，物业管理企业有权予以制止，要求限期恢复原状或者采取原状或者采取补救措施；法律、法规和规章规定给予处罚的，由有关部门按规定给予处罚。
第五十一条 违反本办法第三十九规定的，开发建设单位未按期缴纳住宅区公用设施专项费的，由市物业管理主管部门责令其限期履行，并按日加收应缴纳住宅区公用设施专项费2‰的滞纳金；逾期不履行的，可申请人民法院强制执行。
第五十二条 违反本办法第四十十条第四款规定的，由市物价部门按照相关法律、法规的规定给予处罚。
第五十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可按照《中华人民共和国诉讼法》、《行政复议条例》的有关规定申请复议或提起拆讼。当事人逾期不申请复议、不提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
第五十四条 物业管理主管部门或者有关行政主管部门工作人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门给予主要负责人和直接责任人行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第五十五条 开发建设单位应当按照国家、省、市规定的保修期限和保修范围，承担房屋的质量责任和保修责任。
第五十六条 1995年7月1日到本办法实施前已交付使用的住宅区，必须按照本办法实行物业管理；1995年7月1日前已交付使用的旧住宅区，应当根据本办法逐步实行物业管理。
第五十七条 非住宅区，高层楼宇，政府机关、企事业单位和社会团体自建的住宅区均参照本办法执行。
单位住宅区由所属单位会同物业办组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。
第五十八条 本办法具体应用中的问题由合肥市房地产管理局负责解释。
第五十九条 本办法自1998年10月1日起施行。市政府1995年6月12日发布的《合肥市城市住宅小区管理办法》同时废止。
1998年9月14日
非上市国有企业并购第二步——寻找并购目标
作者简介：唐清林，北京律师，人民大学法学硕士，擅长企业并购律师业务，并对该业务领域的理论研究感兴趣，曾编写《企业并购法律实务》（副主编，群众出版社出版），本文为该书部分章节内容的摘要。
联系方式：lawyer3721@163.com；13366687472。
企业并购是一项复杂的系统工程，涉及到多方的利益，如果进行得当就能够为公司带来巨大的好处，但是并购本身也是一把锋利的双刃剑，具有极大的风险。企业并购作为当今我国经济生活中的一个引人注目的经济现象，是政府、经济界、企业界谈论的热点和焦点。这种现象的出现有其深刻的历史背景，我国经济结构调整和国有企业改革已成为推动我国经济进一步持续发展的关键，而企业并购对于我国经济结构转换和国有企业改革有着重要的促进作用。随着我国经济进一步向纵深发展，企业并购浪潮将以人们难以想象的方式改变我国产业的面貌。但是，当前我国资产重组热潮中普遍存在一个问题，即对并购风险认识不足，虽然并购失败的案例已有发生，但由于我国并购的历史尚短，大多数企业的并购还未到收获季节，因此并购风险尚未引起人们足够的重视。美国是当今世界上最庞大、最活跃的经济体，考察它的并购历史无疑将给人以深度的思考。著名学者波特对1956年至1986年美国企业成长失败率进行了调查，结果表明：新建企业的失败率为44%，合资企业的失败率为50、3%，并购企业的失败率最高，达53.4%至74%；而且在并购中，不同的方式其风险也不一样，相同领域不同行业的并购失败率为53.4%，相关领域不同行业的并购失败率为61.2%，非相关领域的并购失败率则高达为74%。由此可见，并购在企业成长中隐藏着巨大的风险。我国目前并购活动中的风险主要有体制风险、营运风险、财务风险、信息风险、反收购风险及法律风险。
1．体制风险
体制风险就是由于体制的不确定对并购造成的不利影响。我国正处于经济体制转轨时期，这一风险在我国目前表现得较为明显。如我国相当一部分企业的并购行为是出于政府部门的意愿，并购双方企业常常缺乏并购动机，因而缺乏对并购完成后企业的经营管理和发展战略，这就使得并购一开始就潜伏着体制风险。具体表现在以下几个方面：
（1）一些地方政府不按市场经济原则办事，依靠行政手段对企业并购采取大包大揽方式，比如，以非经济目标代替经济目标，过分强调“帮困扶贫”，偏离了资产优化组合的目标，给企业的长远发展埋下了隐患。
（2）作为我国特色，企业并购中被并购一方人员的安置问题是企业并购的一项重要的附加条件，有时甚至是先决条件。目前通行的做法是由买方企业负责解决卖方企业的全部人员，包括离退休人员的就业、福利、社会保障等问题，这种方式可在一定时期内避免产生一些社会问题，但从长期来看，必将影响企业的持续发展的能力。
（3）企业并购需要大量的专业人员，并购中专业服务水平的高低直接影响并购的质量。由于我国投资银行的经营运作起步较晚，尚未形成具备西方投资银行家素质的高级人员。在并购质量不能保证的情况下，并购行为必然存在诸多隐患。
2．营运风险
营运风险是指由于营运方面的问题对并购造成的不利影响。具体地说就是指并购完成后，并购者无法使整个企业产生经营、财务、市场份额等协同效应，从而无法实现并购的预期效果，有时好企业受到较差企业的拖累。营运风险的表现大致有两种：一是并购行为产生的结果与初衷相违；二是并购后的新公司因规模过大而产生规模不经济的问题。这种效率与规模成反比的现象值得我国组建大型企业集团时考虑。
3．财务风险
财务风险是指在一定时期内，因并购融资而背负债务，使企业发生财务危机的可能性。企业并购往往需要大量资金支持，并购者有时用本公司的现金或股票去并购，有时则利用卖方融资杠杆并购等债务支付工具，通过向外举债来完成并购。无论利用何种融资途径，均存在一定的财务风险。
（1）现金支付因自身的缺点而带来风险。首先，现金支付需要一笔巨额的现金，这对一个正常经营的企业来说往往比较困难；其次，使用现金支付方式，交易规模常会受到获现能力的限制；最后，被并购者因不能拥有新公司的股东权益而不欢迎现金方式，这会降低并购成功的机会。
（2）债务风险也威胁着并购的成功。这是因为，如果收购方在收购中所付代价过高，举债过重，那么收购成功后可能因付不出本息而破产倒闭，这在西方国家企业并购中是常见的。此外并购中的财务风险还指并购方背负巨大的债务而导致的风险。
4．信息风险
在并购活动中，信息是非常重要的，就像打仗一样，只有知彼知己才能取得并购的成功，但要获得完全的信息是很困难的。在掌握信息方面，被并购方通常处于有利地位。因为被并购方对被并购的资产了解得最清楚，并购方则知之甚少；双方信息的不对称必然给并购带来风险。被并购方会利用自身的所处的有利地位损害并够方利益以获取不正当的收益。在实际并购中因不了解被并购企业的底细，而使并购企业蒙受损失的例子比比皆是。
5．反收购风险
在企业并购活动中，当企业对目标公司的股权进行收购时，目标公司并不甘心于束手就擒，通常会采取措施进行反收购，尤其是在面临敌意收购时，目标公司可能会不惜一切代价，在投资银行的协助下，采用各种反并购措施，西方称为驱鲨剂，其中各种具体的技术手段也被赋予五花八门的头衔，如毒丸、金降落伞、翘翘板、反绿色邮件等。反收购的行动会增加并购工作的难度和风险，从而给并购工作带来种种不利后果：其一，打乱并购公司的工作计划，使并购工作停顿乃至夭折；其二，目标公司反收购行为抬高目标公司股票价格提高收购方的收购成本；其三，收购方被目标公司控告到法院或证券管理部门，延误收购时间、降低收购方的声誉。
由于企业在并购活动的整个过程中将会面临众多的风险，而这些风险又直接威胁着企业并购的成败，因此无论作为并购活动中的中介机构，还是作为企业本身，都应谨慎对待各个环节中的风险，并主动采取防范措施，以确保并购的成功。因此，为了尽可能的降低并购的风险，提高并购的效率，在并购之前要做大量的准备工作，主要包括以下步骤：组建并购班子、明确并购目的、寻找并购目标、进行尽职调查、制定并购方案等。
一、明确并购目的
企业从事并购活动前，首先应明确并购的目的。目前我国企业并购的目的有很多，有的为借壳上市或买壳上市，有的为股市炒作，有的为公开发行时多争额度，有的则是为了多元化经营。为了防范并购风险，企业在寻找并购机会时应注意两点：一是并购必须与企业的发展战略一致。战略是决定企业命运的关键，一个企业在其成长、发展过程中均有自己的中长期发展战略，企业的一切行为均应围绕企业的发展战略展开，因而企业的并购活动应作为实现企业发展战略的重要手段；二是必须从企业长远利益出发。目前企业并购受到社会各方的关注，凡有并购活动的企业都会成为市场的热点，这种效应容易使企业把并购作为目的。企业应从自身的实际情况出发，确定并购策略，而不能将短期炒作作为并购目的。
二、寻找并购目标
明确了并购目的之后，下一步就是寻找适合的并购目标。不同行业对企业并购有具体需求，不同兼并目的对并购也有特殊的要求，但还是可以总结出一些共同点，下面一些指南可供参考。
1．行业及公司类型。并购方与对方之间是否属于同一类型的企业，对并购本身以及并购之后公司的经营、管理都有巨大的影响，因此，首先要确定目标公司的行业以及公司类型。
2．销售额及利润率。目标公司的业绩是并购过程中要考虑的一个重要因素，因此，事先要确定目标公司的销售额及利润率的大体范围。
3．财务实力。公司的资产状况，有没有库存产品可用于低押贷款，并购方能承受多少被并购企业的前期债务，这些都应当被仔细考虑清楚。
4、地理位置。并购公司的地理位置往往具有极大的经济利益，有时甚至是并购发生的主要原因，因此，并购置前，首先要确定想买哪个地方的公司，是否只选择位于这个地区的公司等。
5．购买价格及贷款条款。并购方愿意为并购付多少钱，想采取按月分期支付贷款的方式还是希望以兼并后企业的利润来偿还贷款，采取什么样的信贷方式，在贷款者眼里这次并购价值如何，等等。这些关于购买价格及贷款条款的内容也都需要事先确定。
6．管理优势及劣势。主要包括并购方目前的管理队伍是否能承担并购企业的经营管理任务，并购后是否需要保留现存的管理队伍，并购方是否有引以为豪的特定的管理优势。
7．劳资谈判条款。并购往往会涉及到职工的福利待遇问题，因此，对于并购是否会危及并购方与工会的关系，以及任何由此产生的紧张关系能通过修改合同条款而解决就需要预先考虑。
8．营销战略。并购必然是为了使公司得到进一步的发展，因此并购之前就要考虑到并购后能否提高公司产品的市场份额，是否有特定的市场想占领，是否想改变市场战略或扩大市场研究能力等营销战略。
9．竞争对手的数量和实力。如果并购是为了实现经营范围多样性，那么谁是这个领域可预见的竞争对手，他们在这个领域是否也是新手，他们的市场份额正在增加还是减少，这些关于竞争对手的情况也要了然于胸。
10．被并购企业的历史和声誉。比如，被并购的是否是一个家族企业，在说服企业主卖掉企业或说服重要的雇员留任上是否有困难，是想并购一个有很高声誉的企业还是高素质企业等。
11．固定资产、厂房和设备。比如并购方是否拥有闲置的设备，如果有，是否需要为并购筹资而卖掉并清算这些资产、工厂或者设备，这些设备是否维护良好，购买这些设备的贷款是否还清等。
12．销售渠道。如果并购是为了扩大销售网络，那么并购方的销售网络与被并购企业拥有的网络就应该是互补的，合并后的网络应该能够降低分销成本。
13．企业运营效率。如果是在寻找一种方式以提高工作效率，例如像处理定单这样的工作，那么并购方是否具有高效的企业运营方式可以引入到并购企业中就是一个很重要的因素。
14．责任争议。如果并购会影响并购方产品的责任保险，那么并购方在安全和环境管理上就要进行调整，这是就要考虑被并购企业在遵守这些规定上是否有困难，被并购企业是否愿意协助并购方遵守这些规定。
15．商标、专利或专有技术。如果并购方想通过并购来获得商标或专利，从而提高其产品的价格或提高其市场份额，或者并购方想通过专有技术来降低并购企业的经营成本或以低成本进行产品质量改造，那么并购方就要仔细分析双方的知识产权情况。
16．研发。如果并购方想扩大研发产品的范围或者在寻求新的发展方向，那么在并购进行之前，并购方就要首先对研发计划做出规划。
成功的并购取决于是否有一个具体的计划和评估潜在对象的灵活的标准。然而上述问题只是收购的第一步，一旦标准建立起来，就开始确定候选企业，并对其进行初步的审查评鉴。初步审查评鉴是并购前期要做的工作，收购方需要事先知道哪个公司适合被收购，哪个不适合。在初期适度地多做一些工作能缩短寻找目标公司的过程，使公司管理层剔除那些不符合要求的公司，尽可能的缩小候选企业的名单，最终确定收购的目标企业。
审查评鉴是一个复杂的过程：
首先收购方要对并购后的获利前景有清楚明确的认识：
并购本身并不能增加公司的利润，只有在并购以后，将收购方公司与被收购企业资源进行科学合理的整合，才可能发挥1＋1>2的效应，为收购方带来利润。因此，在并购之前收购方对目标公司的投资回报预期，就成了是否对一个公司进行并购的重要标准了。如果收购一个公司符合以下标准的话，则可以考虑对其进行并购：并购后的投资回报相对投入来说足够高或者与向公司内部投资所得回报相同或稍高。
收购方可从并购中获得的利益可以从以下几方面加以考察：其一，是否可以提高企业的经营业绩。这体现在：可能是由于企业规模扩大带来了单位成本的下降，例如通过扩大定货量提高采购能力、降低采购价格或使公司广告覆盖更多产品及服务，以此降低广告成本；也可能是由于收购方和目标企业存在生产要素和企业职能等方面的互补性而使兼并后的企业可以相互利用对方的优势从而产生1＋1>2的效益；也可能是财务协同带来的效益。其二，是否可以利用目标企业的市场影响力，从而提高企业产品的市场占有率，减少竞争对手；其三，是否可以利用完善的分销渠道向市场推出新产品。其四，是否可以通过并购将企业间的外部交易转变为企业内部行为从而节约交易费用。
其次初步评估目标企业的价值：分析家仅仅通过一些表层现象就可看出目标企业存在明显的问题，这此问题包括已濒临破产，存在明显的资产负债表外的债务，或有重大法律问题及在用人上的问题。如果表面上没有能导致并购失败的状况，就可开始进行深入的调查。如果从表面上能看出问题，这个目标企业就可以从候选名单中删除了。
经过上述的审查评鉴过程以后，收购方大致可以确定较为明确的目标企业的候选企业名单。那么接下来就要对候选企业进行调查，为最终确定目标企业，制定兼并方案，直至成功收购目标企业打下良好的基础。