洛阳市人民政府关于印发洛阳市业主大会和业主委员会指导规则的通知
河南省洛阳市人民政府办公室
洛阳市人民政府关于印发洛阳市业主大会和业主委员会指导规则的通知
洛政〔2009〕68号
各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：
《洛阳市业主大会和业主委员会指导规则》已经市政府第16次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
洛阳市人民政府
二〇〇九年五月五日
洛阳市业主大会和业主委员会指导规则
第一章 总则
第一条 为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《洛阳市物业管理办法》和建设部《业主大会规程》等规定，制定本规则。
第二条 本市范围内业主大会、业主委员会的成立及活动适用于本规则。
第三条 本规则所称业主是指房屋所有权人。未办理房屋产权登记，但对房屋同时具有占有、使用、收益和处分权利的实际所有权人，依法享有业主的权利，并承担相应义务。
第四条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应义务。
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。
第五条 各县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府对本辖区内的业主大会、业主委员会的成立进行指导，并对其活动依法监督和管理。
辖区街道办事处、乡镇人民政府应确定一名副主任、副乡镇长分管该项工作。
第六条 业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第七条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得从事盈利活动。
实行业主自治管理的物业管理区域，业主大会、业主委员会可以收取物业管理服务费，每半年向业主公布一次收支账目，并接受业主和居民委员会的监督。
第八条 业主大会、业主委员会作出的规定违反法律法规的，物业管理区域所在地的居民委员会可以建议其改正，并将相关情况告知主管部门。物业管理区域所在地的县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二章 业主大会
第九条 符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会：
（一）物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；
（二）物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，但使用期已超过12个月的。
应当召开首次业主大会而不召开的，由县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府指导召开。
业主人数不满20人的，经全体业主同意可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十条 业主筹备成立首次业主大会的，应当在物业管理区域所在地的县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由居民委员会、业主、建设单位（包括公有住房出售单位）代表组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
筹备组由5－9人组成，居民委员会、建设单位（包括公有住房出售单位）代表各1名，业主代表3－7名。筹备组的组长由居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主自荐或者居民委员会推荐产生。
筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条 筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则（草案）》和《业主管理规约（草案）》；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法、人数及名单；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主可以在公告后7日内提出异议，筹备组应当在首次业主大会会议召开前予以答复。
第十二条 业主大会履行以下职责：
（一）制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业服务企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十三条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
第十四条 业主管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
业主管理规约对全体业主具有约束力。
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者业主管理规约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开。
第十六条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告，并同时告知相关的居民委员会。
第十七条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。
第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
第十九条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
第二十条 业主大会作出的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专用部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
第二十一条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。
第二十二条 业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三章 业主委员会
第二十三条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第二十四条 业主委员会由业主大会依法选举产生。
第二十五条 业主委员会自业主大会选举产生之日起30日内，应当持下列资料到物业所在地县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主委员会备案登记表；
（二）业主管理规约；
（三）业主大会、业主委员会议事规则；
（四）选举和表决结果统计表；
（五）业委会组成人员基本情况及委员分工情况。
业主委员会应当在备案后7日内公示成员名单及联系方式。
第二十六条 业主委员会持县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府的备案证明申请刻制印章，并将印模式样报辖区所在地的县（市、区）房产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第二十七条 业主委员会依法履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；
（二）组织业主委员会的换届选举；
（三）代表业主大会签订物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）配合辖区街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；
（六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（七）督促不交纳服务费的业主按时交纳；
（八）履行业主大会赋予的职责；
（九）积极宣传物业管理有关法规政策；
（十）完成业主大会交办的其它事项。
第二十八条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会决定，终止其委员资格：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故连续三次缺席业主委员会会议的；
（三）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
（四）因故意犯罪受到刑事处罚的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）其他原因不宜担任业主委会员成员的。
第二十九条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会进行换届选举。逾期未换届的，县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主所有财物移交新一届业主委员会，做好交接手续。
拒不移交档案资料、印章的，由县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府责令限期移交；逾期仍不移交的由公安部门依照有关规定处理。
第三十条 经业主委员会和20%以上业主提议，需变更业主委员会成员的，由业主委员会组织召开业主大会作出决议，以书面形式在物业管理区域内公告，公告期为７日。
第三十一条 业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，物业管理区域所在地的县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不召开的，由县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。
第三十二条 业主大会、业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当在变更之日起7日内办理变更备案手续。
第四章 附 则
第三十三条 本规则自2009年6月1日起施行，有效期5年。2002年7月5日洛阳市人民政府《关于印发洛阳市住宅区物业管理服务标准等4个物业管理配套文件的通知》（洛政〔2002〕46号）中的《洛阳市业主委员会组建规定》同时废止。
2012年《刑事诉讼法》第57条第2款关于证据合法性调查程序中侦查人员出庭的规定,对于保障人权、遏制警察特权具有重要意义,是我国司法文明进步的一个标志。该规定确立了我国刑事诉讼证据合法性调查程序中的侦查人员或者其他人员(以下简称:侦查人员)出庭制度,对于保障人权、遏制非法取证行为具有重要意义。上述规定在审判实践中如何实施,仍存在一些需要深入讨论的理论和实践问题。
检察院的启动权既是权利又是义务
从立法条文来看,由检察院提请的通知程序分两个步骤,即“人民检察院提请”和“人民法院通知”。就第一个步骤来说,由于提请程序与通知程序分属不同司法机关,且有先后顺序。最高人民检察院2012年《人民检察院刑事诉讼规则(试行)》第446条把“提请”解释为“申请”；第449条则把“提请”解释为“建议”。就第二个步骤来说,随后的法院通知程序应视为批准权。当代刑事诉讼程序与传统纠问制程序的一个重要区别在于:诉讼主体由控辩审三方组成,法官“在主审程序中指挥审判以及最后作出判决”,诉讼程序“赋予当事人双方同等权利”。尽管侦查人员是否出庭最终由法院通知决定,但该条款赋予了检察院提请通知权。
问题在于:检察院的提请通知程序仅仅是一种权利吗?或者,它同时也是一种义务?澄清这种提请通知程序的性质,对于该规定的实施具有关键意义。
首先,从提请通知程序是一种权利来看,该权利的相对方应该是辩护方。根据控辩双方权利平等原则,法律在赋予控诉方提请法院通知侦查人员出庭启动权的同时,也应该赋予辩护方同样的权利。而且,2012年《刑事诉讼法》第56条第2款规定:“当事人及其辩护人、诉讼代理人有权申请人民法院对以非法方法收集的证据依法予以排除。申请排除以非法方法收集的证据的,应当提供相关线索或者材料。”根据上述规定,辩护方拥有向法院申请排除非法证据的权利和提供非法取证相关线索或材料的义务,该项权利和义务一旦行使,便会产生两个结果:一是将侦查人员取证合法性的证明责任转移给控诉方,“人民检察院应当对证据收集的合法性加以证明”,需要对控方证据收集的合法性承担证明责任或义务；二是为了保证控辩双方权利的实现,辩护方将对侦查人员进行质证。因此,检察院一旦提请法院通知侦查人员出庭,出庭的侦查人员便不能一厢情愿地只来“说明情况”,说完情况就走,还将面临当事人面对面的质问。总之,关于检察院提请法院通知侦查人员出庭的程序需要强调两点,一是必须明确,检察院的这种启动权不是权力而是权利；二是必须维护控辩双方的权利平等。
其次,从提请通知程序是一种义务来看,控辩双方的责任或义务也应当是平等的。一旦辩护方提出排除非法证据的申请并提供了相关线索或材料,履行了存在非法取证的初步证明责任,检察院就不得不履行提请法院通知侦查人员出庭的义务。因此,在2012年《刑事诉讼法》第56条和第57条第2款中,“检察院可以提请人民法院通知”一语需作重大修改,即把“可以”改为“应当”。
法院通知程序是取证权的一种运用
2012年《刑事诉讼法》第57条第2款规定了“人民法院可以通知有关侦查人员或者其他人员出庭说明情况。”这是法院取证权的一种运用。考虑到我国法院拥有一般的取证权,因而在证据合法性调查程序中通知侦查人员出庭是一件顺理成章的事情。在具体实施中,如果辩护方提出了排除非法证据的申请,“现有证据材料不能证明证据收集的合法性”,法院便可以主动取证和被动取证两种方式实施上述规定。
第一,从主动取证来看,法院可以根据第57条第2款的规定,依职权通知侦查人员出庭。法院主动取证权启动的条件是,检察院应当提请法院通知侦查人员出庭却又拒绝履行其职责。在这种情况下,法院“可以通知”侦查人员出庭。
第二,从被动取证来看,法院可以应辩护方请求通知侦查人员出庭,这种做法更具有可操作性。因此,法院通知取证权的最佳运用,是以辩护方的请求为前提的被动取证。我国目前关于证据合法性调查程序的立法,虽尚未赋予辩护方申请法院通知侦查人员出庭的申请权,但法律并未禁止辩护方提出此种请求,所以,法院完全可以根据辩护方的请求被动行使取证权。这样做有两个好处:一是法院依申请而非依职权启动侦查人员出庭通知程序,维护了法官的消极中立地位,淡化了职权主义色彩；二是可避免陷入主动取证而造成侦查机关不配合而“法庭对此也无可奈何”的窘境。
当然,无论法院主动还是被动通知侦查人员出庭,都要以法院独立行使审判权为前提。目前,由于司法权受制于行政权的局面尚未改变,“在强制侦查人员出庭作证方面,中国法院还缺乏最起码的权威性和独立性”。因此,证据合法性调查程序中的法院取证权,只有在确立法院真正拥有独立审判权的前提下才能实现。这是中国下一步司法改革面临的主要任务。
侦查人员的自荐启动程序的取与舍
“有关侦查人员或者其他人员也可以要求出庭说明情况”的规定,被称为侦查人员的自荐启动程序。该程序的设置存在两个问题:
第一,这种主动自荐程序的创设尽管愿望良好,但实际上却无法施行。究其原因,主要是侦查机关缺乏作为非法证据排除主体的内在动机。
第二,立法上用“也可以要求”这类提倡或鼓励性的语言来规范侦查人员出庭的行为,违背了诉讼法的一般原理。从刑事诉讼构造控辩审三方主体的法律关系看,侦查机关及其侦查人员并不是独立于控诉方的诉讼主体,而“仅是检察院的一个‘辅助机构’”。所以,侦查人员不能不经检察院提请法院通知而自己主动出庭。在法治国家,警察权力包括主动作为的权力应受到严格限制。
关于侦查人员出庭启动程序的几点思考
第一,关于控辩双方的权利平等。从司法文明演进的过程来看,当代司法理念和司法制度的核心内容是权利平等。然而,在我国刑事诉讼中,控辩双方的权利存在着天然的不平等。这表现在,一方面,我国侦查人员的出庭作证几乎都是由检察机关安排的,没有经辩护方单方申请法院传唤侦查人员出庭作证的情况；另一方面,尽管越来越多的辩护律师都提出了排除非法证据的申请,并申请法庭通知侦查人员出庭作证,或者调取全案同步录像资料,但检察机关对此普遍予以拒绝,法庭对此也无可奈何。
第二,关于检控方的证明义务与辩护方的主张权利。非法证据排除规则的实施以非法取证事实的准确认定为前提,因而涉及证明责任问题。首先,要明确检察院的证明责任。因此,检察院提请法院通知侦查人员出庭的启动权,与其说是一种权利,不如说是履行证明责任的一种义务。其次,要确立非法取证受害人的主张权。在证据合法性调查程序中,刑事诉讼辩护方是存在非法取证行为的主张方,按照“谁主张、谁举证”的一般原则,辩护方应当履行提请法院通知侦查人员出庭的责任或义务。
第三,关于检察院和法院的权力制约。2012年《刑事诉讼法》第7条规定,“人民法院、人民检察院和公安机关进行刑事诉讼,应当分工负责,互相配合,互相制约,以保证准确有效地执行法律。”这确立了我国公检法机关对侦查、起诉和审判工作既分工又配合的机制。