国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知

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国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知

国家税务总局


国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知
国税发[2005]159号


各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,扬州税务进修学院:
根据现行税收法律法规,对出租房屋的行为,根据不同情况应分别征收营业税及城市维护建设税与教育费附加、房产税或城市房地产税、个人所得税或企业所得税、印花税。近年来,各级地方税务机关针对房屋租赁市场的实际情况,不断探索切实可行的税收征管方法,在强化管理、组织收入方面做了大量工作,取得了一定成效。但是,出租房屋特别是私房出租点多面广、隐蔽性强,征管难度大,税务机关又缺乏有效的信息来源渠道和控管手段,出租房屋的税收征管基础工作比较薄弱,漏征漏管情况比较普遍。针对这些问题,为进一步贯彻落实《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕82号),切实加强出租房屋税收征收管理,现就有关工作通知如下:
一、规范出租房屋的税收征管。各地要高度重视出租房屋税收的征管工作,结合本地实际情况,找准出租房屋税收征收管理的薄弱环节,制定和完善具体征管办法,明确加强出租房屋税收管理的征管措施。对委托有关部门代征出租房屋税收的,要制定委托代征管理办法,明确代征单位和代征人员的职责及工作要求、代征税款缴库和票证管理制度等,规范管理。要针对房屋出租的形式和特点,进行科学分类,明确重点管理对象、重点管理范围和管理的责任人并落实责任制,把出租房屋税收征管工作抓深、抓细,夯实出租房屋税收的征管基础。
二、动态监控出租房屋的税源。要通过对租赁双方的典型调查、专项检查和日常动态监控等方式,加强对出租房屋的税源管理。要建立健全出租房屋税收的税源登记档案,有条件的地区要建立税源数据库,并根据变化情况及时更新。各地要按照总局关于实施房地产税收“一体化”管理的要求,建立和完善税源信息的传递机制,充分利用房地产转让及保有环节有关税种的征管信息,跟踪掌握出租房屋的税源情况,重点查找漏征漏管户并核实其出租房屋的面积和租金情况。要加强与公安、街道办事处、居(家)委会、房屋土地管理部门以及房屋中介机构和住宅小区物业管理部门的沟通,增加税源信息获取渠道,建立税源信息传递制度。特别是要通过外来人口管理部门掌握外地人员承租房屋的情况,进而掌握居民住房的出租情况;通过对写字楼、商住楼开展全面的摸底调查,掌握办公用房的出租情况;通过对企业经营场所情况进行登记,掌握工商业用房的出租情况。要将从各种渠道获得的信息与税务机关掌握的信息进行比对,分析、查找管理的薄弱环节,切实加强税源的监控。
三、构建出租房屋税收征管的部门协作机制。各级地方税务机关要积极争取当地政府的支持,加强与外来人口管理、乡镇政府、街道办事处、居(家)委会、房地产管理等部门的协作配合,充分利用这些部门熟悉情况、联系广泛的特点,通过联合办公、委托代征等形式,构建出租房屋税收征管的部门协作机制,形成各方面齐抓共管、社会综合治税的局面。对实行委托代征的,税务机关要加强对代征单位和代征人员的业务指导,确保代征人员严格执法;要定期检查了解代征情况,及时研究解决代征工作中遇到的问题,并按规定支付代征手续费。
四、进一步优化纳税服务。各级地方税务机关要采取多种方式,方便纳税人缴纳出租房屋的各项税收。利用各种渠道广泛深入地开展税法宣传,提高纳税人依法纳税的意识和主动申报纳税的自觉性;要耐心解答纳税人提出的问题,做好税收政策的解释工作;要根据本地区的实际情况,通过设立便利纳税人的缴税网点或采取上门征收等方法,为纳税人提供方便快捷的缴税方式,简化纳税人的缴税手续。
五、合理确定出租房屋的应纳税额。对纳税人不申报或者不如实申报租金收入的,应按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收。为合理确定出租房屋的应纳税额,各地可采取典型调查等方式,并参考房地产管理部门的有关资料,分区域确定房屋出租的计税租金标准并适时予以调整。对房屋出租人不申报租金收入或申报的租金收入低于计税租金标准又无正当理由的,可按计税租金标准计算征税。



国家税务总局

二○○五年八月三日


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商事合同签订时防忽悠方法之一
——商事合同签订前必要时须审查对方的资信

刘军 liujun@51lawyers.com

最近,一个客户拿出一份合同,让笔者分析一下是否存在法律风险,便于决定是否签署。合同的主体是某一投资咨询公司(以下简称咨询公司),另一方是笔者的客户(以下简称实业公司),内容大体上是实业公司有一个分机设备修理项目须要融资1亿人民币,咨询公司同意为之向国外(主要是欧盟)的有关投资方进行融资,但考虑到有关的投资计划书须要打印、翻译成英文法文等语言、以及装订,所以须要实业公司先期支付30多万的先期费用。并特别说明,实业公司支付了30万元费用后,咨询公司即启动国际资金程序,但不能保证必然能融到资金。
笔者的直觉是这份合同有猫腻,但仅从文字上不能明显看出有什么问题,因为合同并没有明确的承诺,只是说为融资之需要装订计划书什么的,也符合通常的商业操作,尽管前期费用比较高,但对应于融资1个亿的资金需求而言,似乎也可以接受。笔者对客户说,法律上未见明显不妥之处,权利义务关系明确,难以看出咨询公司是否有欺诈之嫌,特别的,咨询公司的办公地在外滩很高档的写字楼,注册资本为5000万元人民币,似乎昭示了咨询公司的资信完好。不过,笔者还是建议,客户就咨询公司进行一个资信调查,首先调取咨询公司的工商资料,如章程,资产负债表等等综合分析。待笔者调出工商资料,仔细分析后,笔者明确的告诉客户,咨询公司不大可能有能力为其进行国际融资。理由如下:
1、 注册资本5000万元基本可以判断为虚假出资
咨询公司2004年设立时注册资本为100万元,2004年的利润表显示无任何收入,且
特别说明,2004年度系开办期,没有收入。2005年9月变更注册资本,将100万元变更为5000万元,有意思的是,变更的理由是将2004年与2005年的利润进行再投资。但令人不解的是,2005年的利润表仍然显示无任何收入,同样的作出特别说明系开办期,没有收入。考虑到是否有利润系税务机关管辖的事情,工商管理机关一般不去核实真伪。咨询公司变更注册资本获得工商局的批准也可以理解。但咨询公司变更注册资本的理由与2005年的利润表相互矛盾的事实足以表明咨询公司的信用度大打折扣。更让人生疑的是,2005年的资产负债表显示,咨询公司帐户上的现金只有5万元,其他应付款为4995万元,很显然,4900万元追加的注册资金已经被抽走。5000万元的注册资本系虚假出资。
2、关于办公地与注册地问题
工商局的资料显示,咨询公司的注册地系某一街道招商办的房子,笔者走访了该处所,发现该处所纯粹是为了方便公司注册,但不允许公司实地办公。从商业上考虑,注册地与办公地不一致也比较正常,但从咨询公司自称能帮助实业公司融资1个亿的这一能力来说,注册在街道专供注册之用的处所的确说不通。

经过笔者的分析,客户嗣后未与咨询公司联系,放弃了通过咨询公司所谓的融资1个亿的“忽悠”。无巧不成书,2007年年初,客户接到公安局的电话,被要求协助调查咨询公司商业诈骗事宜。大部分被骗取的先期费用都被咨询公司的负责人挥霍一空,被骗者通过民事诉讼程序能追回来的寥寥无几。多行不义必自毙,咨询公司由于欺诈太多,终被绳之以法。但被骗者的损失也不小啊。

登记机关依职权注销个体工商户的思考

卫勇


  由于法律对个体工商户财产与经营者财产没有严格区分,个体工商户的经营者对个体工商户的债务承担无限责任。因此,歇业、有效期届满、重新登记、换照、转让等情形的个体经营者不办理注销登记并不产生不利的法律后果,所以其主动申请注销登记的为数极少。同时,个体工商户不主动办理注销手续的情况,相关法律法规在对其如何处理也无具体、明确、可操作规定。另一方面,因对依职权注销登记认识上的偏差,只有北京、南京、厦门等少数工商机关依职权注销(亦称强制注销)登记的工作。这种现象不仅导致部门登记数据库数据严重失真,造成部门行政资源的严重浪费,进而造成市场主体数据统计严重失真,影响国家宏观经济分析和领导决策的准确性。对此,必须引起足够的重视,进行深入的研究,规制相关立法,结合部分地方先行先试的实践,解决这一市场主体强制退出的问题。  

一、依职权直接办理注销登记的法理分析

  根据《行政许可法》第七十条规定,有下列情形之一的,行政机关应当依法办理有关行政许可的注销手续:(一)行政许可有效期届满未延续的;(二)赋予公民特定资格的行政许可,该公民死亡或者丧失行为能力的;(三)法人或者其他组织依法终止的;(四)行政许可依法被撤销、撤回,或者行政许可证件依法被吊销的;(五)因不可抗力导致行政许可事项无法实施的;(六)法律、法规规定的应当注销行政许可的其他情形。《行政许可法》第四章“行政许可的实施程序”,对需要取得行政许可及需要变更和延续行政许可事项的,均规定应由申请人提出申请,行政机关对申请人的申请进行审查,作出决定。但对注销的规定,却放在第六章“监督检查”中,且没有规定所有的注销必须由申请人提出申请。从上述诸项规定,被许可人已经死亡或者实施消极的行为一般不可能再实施积极的行为申请注销。那只能由许可关系中的许可人主动为之,即以国家权力主动介入,此时此行政行为的种类一般不再称为行政许可,进而转化为行政监督。从法条“行政机关应当依法办理有关行政许可的注销手续”的立法语言中,本身也就包含了行政机关依职权主动进行的行政行为,或者说对上述情形的处理更多的包含了行政机关依职权主动进行的行政行为,依申请而为的行政行为处于次要地位。因此,任何把注销这一许可看作是单一的仅仅可以是依申请的行政行为,都是片面的,也是违背法律逻辑的,注销还可以是依职权的行政行为。
  根据《城乡个体工商户管理暂行条例》(以下简称《条例》)第十条和第十一条的规定, 个体工商户歇业、自行停业、逾期不验照且无正当理由的,工商行政管理机关收缴个体工商户的营业执照及其副本,应予以注销。《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第十七条规定,根据《条例》第十条和第二十二条的规定,对个体工商户逾期不办理验照手续且无正当理由的,工商行政管理机关应当收缴其营业执照及其副本。异地经营的个体工商户逾期不办理验照手续的,由经营地的工商行政管理机关收缴其营业执照及其副本,并退回原登记的县级工商行政管理机关注销。从《条例》看,收缴了执照的个体工商户一般也不可能主动申请注销,“应予以注销”的主体只能是登记机关;从《细则》看,异地经营不验照,经营地登记机关收缴退回的个体工商户明确规定由原登记机关注销,此种规定情形,已经是典型的依职权的行政行为。因此,依职权注销个体工商户也是有明确的法律依据的。由于个体工商户数量庞大,依职权注销也是符合对这一市场主体进行行政监管的行政成本的经济分析的价值取向。 根据《个体工商户登记程序规定》(以下简称《规定》)第十八条的规定,有下列情形之一的,登记机关应当依法办理个体工商户注销登记手续。(一)个人经营的个体工商户,经营者死亡或者丧失行为能力的;(二)个体工商户登记依法被撤销或者个体工商户营业执照依法被吊销的;(三)因不可抗力导致个体工商户无法经营的;(四)法律、法规规定的应当注销个体工商户登记的其他情形。其参照了《行政许可法》第七十条作出了个体工商户注销登记许可的特别规定。从此看,可以明确两个问题,一是个体工商户执照没有有效期,这和个体工商户执照上载明的有效期矛盾,二是依然没有明确《条例》)及其《细则》关于依职权主动注销具体的规定。
  关于依职权注销的许可,其他法律或者管理部门根据行政许可法或者之前的规定一般都有具体规定,譬如,婚姻登记、出入境登记、机动车登记、土地登记、海域使用登记等,特别值得一提的工商部门的商标注册登记,《商标法》第三十八条规定,注册商标有效期满,需要继续使用的,应当在期满前六个月内申请续展注册;在此期间未能提出申请的,可以给予六个月的宽展期。宽展期满仍未提出申请的,注销其注册商标。工商机关可结合个体工商户生存周期研究,合理规定个体工商户有效期(5年或者4年,目前4年的规定比较适宜),并参照商标法立法规定,实行宽展期的规定,宽展期满仍未提出延续申请或者验照申请的,直接公告注销其个体工商户。为什么其他部门可以依职权实施的注销登记行为,对工商部门来说却长期不能进入实行状态呢?

二、依职权直接办理注销登记的法律风险

  关于个体工商户的组织形式问题,《劳动法》第二条“在中华人民共和国境内的企业、个体经济组织(以下统称用人单位)和与之形成劳动关系的劳动者,适用本法。”,在立法语言上使用了个体经济组织这一概念。《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》“(二十七)完善企业组织制度。企业要按照法律法规的规定,建立规范的个人独资企业、合伙企业和公司制企业。公司制企业要按照《中华人民共和国公司法》要求,完善法人治理结构。探索建立有利于个体工商户、小企业发展的组织制度。”,这一法规性文件明确了建立个体工商户的组织制度。《成都市企业信用信息征集和使用管理办法》第三条第二款“本办法所称企业包括在本市行政区域内从事经营活动及社会活动的企业、其他组织和个体工商户。”,对企业概念进行了扩大性解释,个体工商户也是企业的一种特殊组织形式。《成都市企业登记并联审批办法》第三条“ 本市行政区域内企业(含个体工商户等其他组织)登记适用本办法。”,个体工商户是一种组织形式,并且也包含在企业这一组织形式之中。综述上述诸法,把个体工商户作为一种企业的特殊组织形式,也有合理的一面,为今后立法规制法律责任进一步提供法理上的根据。
  个体工商户只有独立的法律身份,没有独立的法律人格。其不存在解散和清算的法定程序,目前在法律上也不存在债权人请求的消灭时效。个体工商户作为个人投资从事经营活动的一种组织形式,以个体工商户财产承担责任,个体工商户的财产不足承担时,以其经营者财产承担无限责任。这对个体工商户这一组织形式和投资个体工商户的经营者进行区分是必要的,也是民事责任分担并最终由谁承担的前提,这也是上述论述个体工商户作为一种企业的特殊组织形式的原因之一。由于个体工商户有承担责任的最终主体经营者,所以其不主动注销并不影响民事责任的最终追究,只影响行政管理秩序,所以,在法律上投资个体工商户的经营者不主动注销个体工商户,由登记机关强制注销,不仅具有行政合法性,亦具有行政合理性,其不仅是基于行政管理的需要、也是诚信社会建立的需要。因此,依职权注销个体工商户登记不存在行政过错上的法律风险,依职权按法定条件主动注销个体工商户登记,对个体工商户也并无法律上的不利后果。

三、依职权直接办理注销登记的主要情形

  《条例》至今仍是个体工商户监管的主要法律依据。该条例及其细则对依职权直接办理注销登记的条件和程序,并未作十分全面和具体规定。《个体工商户登记程序规定》第七条规定,“申请个体工商户注销登记,应当提交下列文件:(一)申请人签署的个体工商户注销登记申请书;(二)国家法律、法规规定提交的其他文件”。第十八条规定“有下列情形之一的,登记机关应当依法办理个体工商户注销登记手续:(一)个人经营的个体工商户,经营者死亡或者丧失行为能力的;(二)个体工商户登记依法被撤销或者个体工商户营业执照依法被吊销的;(三)因不可抗力导致个体工商户无法经营的;(四)法律、法规规定的应当注销个体工商户登记的其他情形”。这两条很明确的规定了个体工商户注销登记的一个要件,即应当提交“申请人签署的个体工商户注销登记申请书”。那么这个申请人应当是谁呢?当然是经营者。但事实上个体工商户经营存在着经营期间短、人员流动性强的特点,很多外地来本地经营的经营者,以及本地的经营者,在因自身原因不能或者不愿经营下去的时候,往往并不主动到工商部门要求注销。因此,工商部门依职权注销上述个体工商户登记就显得十分必要。北京、南京、厦门等地工商部门就此作出了积极、有益的探索,专门制定了依职权注销个体工商户登记的有关程序规范。
  可以依职权直接办理注销登记的情形,根据《行政许可法》、《条例》、《细则》、《规定》的规定,上述工商部门列举了以下主要情形,可以依职权直接办理注销登记:(一)个人经营的个体工商户,经营者死亡或者丧失行为能力的;(二)个体工商户营业执照的有效期届满未延续的;(三)个体工商户登记依法被撤销,或者个体工商户营业执照依法被吊销的;(四)因不可抗力导致个体工商户无法经营超过六个月的;(五)逾期未办理年度验照手续且无正当理由的;(六)自行停业超过六个月的;(七)法律、法规规定的应当注销行政许可其他情形。这些列举的情形更进一步接近行政许可法有关注销列举的情形,也更符合个体工商户监管管理的实际情况。

四、依职权直接办理注销登记的工作程序

  依职权直接办理注销登记,应当遵循一定的工作程序。根据可以依职权直接办理注销登记的不同情形,也应区别规范,做到程序繁简有致,简明可行。一般依职权注销可按成批吊销个体工商户程序操作,部分情形可简于成批吊销个体工商户程序。通过调查取证核实(电子档案清理、实地调查核实)、公告督促注销、公告注销决定、公告送达决定后,在综合业务系统进行统一处理。
  依职权注销的行政行为,是由于被许可人的不作为引起,即不按规定期间验照,或者不按规定申请变更登记或注销登记,加之将验照列入行政许可而非行政监督,其可以归属于最高人民法院《关于执行若干问题的解释》中的“不产生实际影响的行为”,不用向相对人说明理由及告知救济权利,建议对符合法定情形的,可直接规定逾期未办理注销登记的,由原登记机关公告注销。
  总之,工商部门依职权直接办理注销登记制度有立法规范,但是亟待进一步加强理论研究,提升实践经验,细化操作程序,完善执法规则,从而有效的做好强制注销登记工作。