苏州市人民政府印发关于苏州市物业服务收费管理实施办法的通知
江苏省苏州市人民政府
苏州市人民政府印发关于苏州市物业服务收费管理实施办法的通知
苏府〔2006〕91号
各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会；市各委办局（公司），各直属单位：
《苏州市物业服务收费管理实施办法》已经市政府第60次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。
苏州市人民政府
二○○六年七月二十六日
苏州市物业服务收费管理实施办法
第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》，省物价局、建设厅《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内具有国家物业管理企业资质的企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费价格通过市场竞争形成。
第五条 市价格主管部门会同市房产主管部门负责本市物业服务收费的监督和管理工作。
市（县）、区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。
高档住宅(含各类别墅、高级公寓和装修商品住房等)及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，实行等级收费管理制度。各等级基准收费标准见附件，具体执行标准可上、下浮动20%。住宅物业管理服务标准可以参照省质量技术监督局发布的标准执行。
对未实施等级收费的物业，要按照物业管理规范要求，逐步实施等级服务收费。
对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业，公共服务收费标准可由业主与物业管理企业协商确定。
第九条 业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准（水平）、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买卖人共同利益的约定应当一致。普通住宅前期物业管理公共服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在房屋销售前报经价格主管部门核准。
对开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业，价格主管部门和物业行政主管部门应加强对开发建设单位前期物业公共服务收费标准适用条件的管理。以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准，中标的物业管理企业应在签订《前期物业管理委托合同》后十天内将中标价格报价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。
第十条 已产生业主委员会的普通住宅公共服务费具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。
各级价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定物业收费及有关事项。
第十二条 物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式约定。具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在《前期物业管理服务协议》中约定。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外支出。
第十四条 物业管理公共服务费用构成因素为：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）物业管理企业办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧费用；
（八）物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主大会同意的其他费用；
（十）合理利润（普通住宅不超过8%）；
（十一）法定税费。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。
物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除外）；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。
第十六条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列账，合理、公开分摊。具体分摊办法：在业主大会成立前，由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、《前期物业管理服务协议》中约定；业主大会成立后由业主委员会与物业管理企业协商确定，在物业服务合同中约定。
第十七条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向物业管理企业书面告知，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳，物业服务合同中约定超过70%的，从其约定。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
第十八条 实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%～30%，具体范围、比例可在《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
第十九条 物业管理区域内受业主大会或业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费，区别不同情况按照当地价格主管部门制定的政府指导价执行。业主（使用人）已拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则制定；业主（使用人）不拥有车位所有权或使用权、并在确保区内道路安全通畅条件下占用小区公共设施或场地的，按低于社会停车收费标准、补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予以合理补偿的原则制定。
进入物业管理区域执行公务的公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆及业主的搬家车辆，不得收取停车费。
第二十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金或降低物业管理公共服务费，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 物业管理企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。
第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十四条 物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第二十五条 物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年（或一年）向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益的支出状况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
第二十六条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建账，定期公布财务状况，接受监督。
实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。
第二十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规，规范物业管理服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。
第二十八条 各级政府价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第二十九条 各市（县）及工业园区、高新区、吴中区、相城区可依据本办法制定本地区具体实施细则。
第三十条 本办法由市物价局会同市房产管理局负责解释。
第三十一条 本办法自2006年9月1日起执行，此前凡与本办法不一致的规定同时废止。
附件：苏州市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格
苏州市普通住宅物业公共服务收费
等级基准价格
单位：元/月·平方米（建筑面积）
一级：0.10元
二级：0.30元
三级：0.50元
四级：0.70元
五级：0.90元
六级：1.10元
七级：1.30元
注：上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调等设施的运行电费和公共照明、公共用水等代收代交费用。
《长春市道路货物运输交易市场管理条例》暂行实施办法
吉林省长春市人民政府
第11号
《〈长春市道路货物运输交易市场管理条例〉暂行实施办法》业经1998年7月10日市人民政府第九次常务会议讨论通过，现予发布施行。
市长：李述
一九九八年九月四日
《长春市道路货物运输交易市场管理条例》暂行实施办法
第一条 为了加强道路货物运输交易市场的管理，保障《长春市道路货物运输交易市场管理条例》的实施，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内道路货物运输交易(以下简称货运交易)市场的管理。
凡从事货运交易市场建设、管理、经营的单位和个人，均应遵守本办法。
第三条 建立和发展货运交易市场应当坚持统一规划、合理布局、有序建设、保证功能、依法管理的原则。
第四条 市、县(市)、双阳区人民政府交通行政部门是本辖区货运交易市场的主管部门。各级交通行政部门所属的道路运输管理机构具体负责货运交易市场的日常监督管理工作。
各级工商、公安、税务、物价、城建等部门应当按照各自职责分工，做好本辖区货运交易市场的管理工作。
第五条 货运交易市场分为一类、二类、三类三种：
(一)三类货运交易市场为依托区域性货物集散地建立的具备货物配载、信息服务等一般功能的简易型货运交易市场．
(二)二类货运交易市场为依托货源比较稳定的原材料生产地及大宗货物集散地建立的具备车辆停放、货物配载、仓储理货、信息服务、运费结算等多项功能，并进行省际间联网的网络型货运交易市场。
(三)一类货运交易市场为依托货运量大、车辆集中的经济发达区域及商品集散量大的地方建立具备车辆停放、货物配载、包装转运、搬运装卸、仓储理货、信息服务、运费结算、技术咨询、简易维修、食宿等功能齐全的集约型货运交易市场，并作为货运网络的中心，起到枢纽作用。
第六条 三类货运交易市场应当具备下列条件：
(一)有固定的货运交易场所和相应的配套设施，其中，停车面积不少于300平方米，办公面积不少于50平方米；
(二)有业务规程；
(三)熟悉货运交易业务和货运交易管理法规、经培训持证上岗的从业人员不少于3人：
(四)流动资金不少于5万元；
(五)有完善的财务制度；
(六)有防火、防雨、防盗等安全设施。
第七条 二类货运交易市场应当具备下列条件：
(一)有固定的货运交易场所和相应的停车、仓储等配套设施，其中，停车场面积不少于5000平方米，仓储理货面积不少于500平方米，办公面积不少于100平方米；
(二)有健全的组织机构和章程；
(三)熟悉货运交易业务和货运交易管理法规i经培训持证上岗的从业人员不少于10人；
(四)流动资金不少于30万元；
(五)有组织货源、车辆及处理商务事故的能力；
(六)有完善的货运交易、安全运输、财务结算等制度；
(七)有防雨、防火、防盗等安全措施。
第八条 一类货运交易市场应当具备下列条件：
(一)有固定的货运交易场所和相应的停车、仓储等配套设施，其中，停车场面积不少于10000平方米，仓储理货面积不少于2000平方米，办公面积不少于200平方米；
(二)有健全的组织机构和章程；
(三)熟悉货运交易业务和货运交易管理法规、经培训持证上岗的从业人员不少于20人；
(四)流动资金不少于50万元；
(五)有组织货源、车辆及处理商务事故的能力；
(六)有与中心城市货运枢纽连网的能力；
(七)有完善的货运交易、安全运输、财务结算等制度；
(八)有防雨、防火、防盗等安全措施；
(九)有装卸队伍和设备；
(十)有简易维修设备。
第九条 货运交易市场由政府组织，社会兴办，国家集体、个人投资建设。投资者的合法权益受法律保护。
第十条 运输企业现有的货运场站可以作为货运交易市场，面向社会开放。
第十一条 申请开办货运交易市场的，应当向审批部门提交书面申请。书面申请应当包括申请开办单位和个人的名称、场地选址、建场类别、章程或者业务规程、设施设备、资金状况、从业人员情况等内容。
第十二条 申请开办一类货运交易市场，由所在地县级交通行政部门会同规划、公安部门审核(市区由规划、公安、市场建设领导小组办公室审核)，报市交通行政部门审批。
申请开办二类和三类货运交易市场，在县(市)和双阳区的，由所在县(市)和双阳区的交通行政部门会同规划、公安部门审批。在市区的，由规划、公安、市场建设领导小组办公室审核，由市交通行政部门审批。
第十三条 货运交易市场审批部门应当在接到书面申请之日起二十日内作出答复。经审核符合货运交易市场开办条件的，由审批部门核发《货运交易市场许可证》，由工商行政管理部门核发营业执照。
第十四条 对《货运交易市场许可证》实行年审制度。未经年审或者年审不合格的，不得继续经营货运交易市场。
第十五条 货运交易市场歇业、停业、合并、分立、迁移的，应当提前三十日向原审批部门提出书面申请。原审批部门应当在接到书面申请之日起二十日内审核完毕，并办理有关手续。
第十六条 取缔街路两旁和其他地点自发形成的货运交易场所，所有零散营运车辆必须进入货运交易市场经营，严禁场外交易。
第十七条 严禁拖拉机、畜力车、人力车在市区从事营业性运输。各类货运交易市场不得接纳拖拉机、畜力车和人力车入场交易。
在市区内运输流体和易撒落货物的，应当实行封闭式、运营。
第十八条 凡进入货运交易市场从事经营的单位和个人，均须凭道路运输管理机构核发的《经营许可证》和工商行政管理部门核发的《营业执照》，到指定的货运交易市场经营。
第十九条 进入货运交易市场从事经营的，应当与货运交易市场签订入场经营合同。经营合同的主要内容包括：经营范围、经营方式、经营期限、双方的权利和义务、费用缴纳、违约责任、仲裁条款等。
第二十条 承运货物时，承托双方应当签订运输合同。运输合同的主要内容包括：
(一)货物的名称、性质、体积、数量及包装标准；
(二)货物起运和到达地点、运距、收发货人名称及详细地址；
(三)运输质量和安全要求；
(四)货物装卸责任和方法；
(五)货物的交接手续；
(六)批量货物运输起止日期；
(七)结算及方式；
(八)货运投保责任；
(九)违约责任；
(十)仲裁条款；
(十一)双方商定的其他条款。
第二十一条 需要货运代理的，委托方和代理方应当签订委托代理合同。委托代理合同主要内容包括：’
(一)代理服务的项目名称、性质、数量、体积及代理服务标准；
(二)代理服务的方法、质量和安全要求；
(三)代理服务的起止日期；
(四)代理服务结算的标准和方式；
(五)违约责任；
(六)仲裁条款；
(七)双方商定的其他条款。
第二十二条 在执行入场经营合同、运输合同和委托代理合同过程中，发生纠纷的，依据《中华人民共和国经济合同法》处理。
第二十三条 签订入场经营合同、运输合同、货运代理合同的，应当使用统一印制的标准文本。
第二十四条 凡违反本办法有关规定的，由道路运输管理机构或者有关部门按照有关法律、法规和规章的规定进行处罚。
第二十五条 对违反本办法有关规定的当事人的同一个违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚。
第二十六条 道路货运交易市场的监督管理部门及其执法人员，应当依法加强货运交易市场的监督管理，维护正常的货运交易秩序，查处各种违法经营行为。
第二十七条 道路运输行政执法人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、收受贿赂的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 本办法由长春市人民政府法制局负责解释。
第二十九条 本办法由长春市交通局组织实施。
第三十条 本办法自发布之日起施行。