广东省东莞市人民政府


关于印发《东莞市廉租住房保障办法》的通知

东府〔2012〕12号


各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：

现将《东莞市廉租住房保障办法》给你们，请认真贯彻执行。



二○一二年一月十六日



东莞市廉租住房保障办法


第一章 总 则

第一条 为完善我市廉租住房保障制度，保障低收入家庭的基本住房需要，根据《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）及有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内低收入住房困难家庭申请廉租住房保障及相关管理，适用本办法。

第三条 廉租住房保障制度是指政府按照有关规定通过租赁住房补贴、实物配租、租金核减和房屋修葺等方式，解决低收入家庭住房困难的住房保障制度。

租赁住房补贴，是指对符合条件的困难家庭发放补贴，由其自行租赁住房。

实物配租，是指对符合条件的困难家庭直接提供廉租住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。

租金核减，是指对现已承租市直管公房的符合条件的困难家庭，按照廉租住房租金标准给予减收住房租金。

房屋修葺，是指对符合条件的困难家庭危旧房或泥砖房等自有房屋进行修葺。

第四条 市投资新建和收购廉租住房资金由市财政负担；各镇（街）投资新建和收购廉租住房资金由镇（街）财政负担。租赁住房补贴资金以及房屋修葺资金参照最低生活保障金的负担比例，由市、镇（街）财政共同分担。

第五条 市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责廉租住房保障制度的组织实施工作。

市发改、规划、国土、财政、房管等部门按照职责分工，协助做好廉租住房保障的相关管理工作。

各镇（街）负责辖区内廉租住房保障申请家庭资格的初审和公示工作，负责低收入住房困难家庭的信息调查工作，建立低收入住房困难家庭信息档案。

各村（居）委会、企事业单位应当依法配合调查申请家庭的收入、住房或资产等情况，并出具相关证明。

第六条 各镇人民政府（街道办事处）对本行政区域廉租住房保障工作实行目标责任管理，有关工作情况纳入镇（街）领导班子年度工作量化考核范围。

第二章 申请条件及程序

第七条 申请廉租住房保障应当符合下列条件：

（一）申请人及共同申请的家庭成员应具有本市户籍，且在本市工作或居住；申请人的子女未满18周岁且户籍不在本市的，若与申请人共同生活和居住，可作为共同申请的家庭成员；

（二）申请当月前12个月家庭人均月收入在本市当年最低生活保障线2倍以下（含2倍）；

（三）家庭人均资产在本市当年最低生活保障线年标准10倍以下（含10倍）；

（四）无自有住房，或者现自有住房人均居住建筑面积低于18平方米；

（五）违反计划生育规定的超生家庭，在有关单位依法作出处理决定之日起满14周年，并落实结扎措施后方可提出申请廉租住房保障。

第八条 申请廉租住房保障以家庭为单位，申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。

第九条 家庭的认定：

（一）夫妻双方或离异、丧偶人员与未婚子女构成一个家庭；

（二）已婚子女与直系亲属独立分户，构成一个家庭；

（三）与申请人同住且存在法定赡养、扶养、抚养关系的，经有关村（居）委会证明，可作为家庭成员共同申请；

（四）离异或丧偶不带子女的人员、年满30周岁的未婚人员可视为一个家庭。

第十条 申请廉租住房保障应当提交以下资料：

（一）户口簿、身份证、婚姻关系证明和户籍地镇（街）计生部门出具的计划生育证明；

（二）申请人及共同申请的家庭成员房屋产权证明材料或村（居）委会、工作单位出具的住房情况证明；

（三）申请人及共同申请的家庭成员申请当月前12个月的收入情况证明材料；

（四）家庭资产情况相关证明材料；

（五）因就学、服兵役迁出本市户籍的，提供原户籍所在地公安部门证明；

（六）申请人的子女未满18周岁，户籍不在本市但在本市居住和生活的，应提供与申请人共同居住和生活的相关证明；

（七）中重度残疾人（一、二、三级）家庭需提交有关证明；

（八）其他相关证明材料。

以上规定的各类证明材料，应当提交经申请人签字确认的复印件，并提供原件核对。属低保家庭的，提供《广东省城乡（居）村民最低生活保障线保障证》，免交本条第（三）、（四）项规定的资料。

第十一条 家庭成员的自有住房面积需经所在镇（街）建设部门或其委托的测绘单位测量后方可确认。

第十二条 申请廉租住房保障按照以下程序进行：

（一）申请人凭户口簿、身份证向户籍所在地的建设部门领取和如实填写《东莞市廉租住房保障申请表》（以下简称申请表），并提交申请表和本办法第十条规定的材料。

（二）镇（街）建设部门收到申请材料后，对申请材料齐全且符合条件的，当场予以受理，并出具收件回执；对申请材料不齐全的，一次性告知申请人需要补齐的全部材料。

（三）镇（街）建设部门自受理申请之日起10个工作日内，应当会同镇（街）民政、计生部门及当地村（居）委会采取入户调查、邻里访问以及信函索证等方式，完成对申请人户口、收入、资产、住房和计划生育等情况的调查。村（居）委会应在收到材料后7个工作日内加具意见后转送镇（街）民政、计生部门；镇（街）民政部门在收到材料后7个工作日内对申请家庭的收入、资产情况加具审核意见；镇（街）计生部门在收到材料后7个工作日内对申请家庭的计生情况加具审核意见，镇（街）建设部门根据相关部门的意见核实申请家庭名单。

调查核实后，村（居）委会应将镇（街）建设部门确认的申请家庭名单进行公示，同时镇（街）政府也应通过当地门户网站、电视、报纸等多种方式将镇（街）建设部门确认的申请家庭名单进行公示，公示时间为15日；申请人户籍所在地和实际居住地不一致的，实际居住地村（居）委会应配合调查、核实，实际居住地和户籍所在地村（居）委会应当同时组织公示。任何组织或个人对公示的情况有异议的，可在公示期内通过电话、书信、网络等多种途径向镇（街）建设部门提出，镇（街）建设部门应当自接到异议之日起10个工作日内重新调查核实。异议成立的，退回申请材料并向申请人说明原因，异议不成立或公示无异议的，镇（街）建设部门将申请材料和审核意见报送市住建局。

（四）市住建局应当自收到申请材料之日起15个工作日内，就申请家庭状况是否符合规定条件提出审核意见。

（五）市住建局将经审核符合资格条件的申请家庭名单在东莞政府网和《东莞日报》上进行公示，公示时间为15日。任何组织或个人对公示的情况有异议的，可在公示期内通过电话、书信、网络等多种途径向市住建局提出，市住建局应当自接到异议之日起10个工作日内重新调查核实。异议成立的，退回申请材料并向申请人说明原因；异议不成立或公示无异议的，市住建局应当批准申请家庭取得廉租住房保障资格，出具《登记结果通知书》，并统一在《东莞日报》上公告。

经审核不符合条件的，市住建局应当向申请人出具《终止住房保障申请通知书》。申请人对审核结果有异议的，可以向市住建局申诉。

（六）选择实物配租保障方式的家庭，公示完毕后，通过公开摇号确定轮候顺序。公开摇号在公证部门及入围申请人代表监督下进行，并向申请人发出《轮候结果通知书》。

对申请、轮候期间因家庭情况发生变化而不符合申请条件的申请人，由镇（街）建设部门审核后报市住建局取消资格，并向申请人发出《终止住房保障登记通知书》。

第三章 保障方式

第十三条 租赁住房补贴按照人均保障居住建筑面积、家庭人口、补贴标准等因素确定。

第十四条 租赁住房补贴计算方法：

租赁住房补贴＝（市场平均租金－廉租住房租金）×（保障面积－自有住房面积），其中保障面积＝人均保障居住建筑面积×家庭人口计算标准。具体标准如下：

（一）人均保障居住建筑面积标准：18平方米；

（二）家庭人口计算标准：1人家庭按1.5人计算，2人家庭按2.5人计算，3人及以上家庭按实际人数计算；

（三）若保障面积减去自有住房面积后不足27平方米的，按27平方米计算补贴；

租金标准实行动态管理，由市物价局会同市住建局、财政局根据市场情况拟定，报市政府批准后公布执行。

第十五条 租赁住房补贴办理程序：

（一）申请人凭《登记结果通知书》，在6个月内自行选择租赁房屋（房管部门、房地产中介机构也可提供部分合适的房源供其选择租赁）；

（二）申请人与出租人签订《东莞市住房租赁合同》后，应将合同提交所在镇（街）建设部门确认；

（三）出租方开设银行帐户收取租金，并到当地出租屋管理机构办理房屋租赁登记备案；

（四）镇（街）建设部门将《住房保障用款计划表》报送市住建局和镇（街）财政分局，由镇（街）财政分局按补贴数额每月划拨租金到出租人帐户。

第十六条 申请家庭所承租的房屋租金超过市住建局核定标准的，超出部分由其自行承担；低于核定标准的，按实际发生额发放租赁住房补贴。

申请家庭原已租住公房，现申请租赁住房补贴的，原租住公房应当退回原产权单位。

第十七条 实物配租的廉租住房来源主要包括：

（一）政府新建、收购的住房；

（二）腾退的公有住房；

（三）社会捐赠的住房；

（四）其他渠道筹集的住房。

市投资建设或筹集的廉租住房供应本市行政区域内符合条件的家庭，镇（街）投资建设及筹集的廉租住房供应辖区内符合条件的家庭。

第十八条 实物配租方式优先解决符合廉租住房保障条件的低保家庭和优抚对象、单亲特困母亲家庭、孤老及中重度残疾人（一、二、三级）等特殊困难家庭，以及其他急需救助的家庭。

第十九条 实物配租办理程序：

（一）申请人根据《轮候结果通知书》中的轮候顺序选房，中重度残疾人家庭（一、二、三级）可优先安排选房；

（二）申请人与市住建局签订《东莞市廉租住房合同》。属镇（街）投资建设的，与镇（街）建设部门签订《东莞市廉租住房合同》；

（三）办理租金缴纳记录卡；

（四）申请人持市住建局或镇（街）建设部门开具的《入住通知书》办理入住手续。

申请人放弃摇号累计2次、已摇号但放弃选定住房或签订《东莞市廉租住房合同》后放弃入住的，视为放弃本次保障资格。

第二十条 廉租住房保障的申请人为廉租住房的承租人，承租人丧失完全民事行为能力或死亡的，经市住建局核准后，其共同申请家庭成员中符合条件的人员可办理承租人更名手续。

第二十一条 承租人负有保证房屋及其设施完好并合理使用的义务，因使用不当或其他人为原因造成房屋及其设备损坏的，承租人应当按照合同约定负责修复并承担相关费用。

第二十二条 廉租住房的日常维修、设备更新等费用和空置期间的物业管理费，按房屋产权归属，由同级财政解决。

第二十三条 承租人在租赁期间应当按照合同约定自行缴纳水、电、燃气和物业管理等费用。

第二十四条 租金核减办理程序：

（一）申请人持《登记结果通知书》到公房管理单位办理租金核减手续；

（二）公房管理单位自受理申请之日起5个工作日内向申请人发出《租金核减办结通知单》；

（三）申请人将《租金核减办结通知单》送交镇（街）住房保障业务部门存档。

第二十五条 镇（街）建设部门和公房管理单位应当将办理公房租金核减的情况定期报告市住建局。

第二十六条 住房困难家庭进行房屋修葺应当经镇人民政府（街道办事处）和市有关部门同意后方可开展修葺工程。

第二十七条 房屋修葺的项目及补助标准由市住建局会同市财政局拟定，报市政府批准后执行。

第二十八条 房屋修葺办理程序：

（一）申请人持《登记结果通知书》到镇（街）建设部门办理修葺手续；

（二）镇（街）建设部门根据房屋的实际情况填写《房屋修葺预算表》等相关表格后上报市住建局审批；

（三）市住建局按照补助标准核定市财政补助资金，汇总各镇（街）的数据后送市财政局请款；

（四）市财政局将房屋修葺应由市财政分担的补助资金的50%下拨到各镇（街）财政分局；

（五）竣工后，由申请人、施工单位负责人、房屋所在地的村（居）委会、镇（街）建设部门、财政分局共同验收，相关人员签名确认。镇（街）建设部门完成工程结算后，报送市住建局，由市住建局将汇总结果报送市财政局请款；

（六）市财政局将房屋修葺市财政补助资金的余下款项下拨到各镇（街）财政分局；

（七）各镇（街）配套的补助资金要及时到位，连同市财政补助资金一并按工程进度拨款给住房困难家庭；

（八）结算后，修葺资金使用情况进行村一级公示，公示期为15日；

（九）交付使用。

第四章 年审和退出机制

第二十九条 租赁住房补贴、实物配租采取合同管理，租金核减采取年审管理。保障对象应在合同期满前2个月或实施租金核减当月，主动向镇（街）建设部门如实申报家庭收入、资产、家庭人口和住房变动情况，市住建局会同有关部门对其申报情况进行审核，并按以下规定处理：

（一）符合保障条件的，继续提供廉租住房保障；保障对象要求变更保障方式的，可以调整保障方式；家庭人口、住房等情况发生变化，原核定保障面积或补助资金需要变更的，按对应的保障标准调整。

（二）不再符合保障条件的，取消廉租住房保障。

第三十条 申请或取得廉租住房保障后出现下列情形之一的，保障对象应当退出廉租住房保障：

（一）迁出本市的；

（二）上年度家庭收入或资产已超过规定标准的；

（三）购买或通过其他途径获得的住房超过保障面积的；

（四）出现不符合廉租住房保障条件的其他情形的。

第三十一条　廉租住房保障对象主动申请退出廉租住房保障的，应当向镇（街）建设部门提出申请。

腾退廉租住房的，保障对象应当按照合同约定结清水、电、燃气、电视、电话、物业管理及其他相关费用。

第三十二条 对经核查及年审不符合条件的，采取以下退出机制：

（一）领取租赁住房补贴的，从下月起停止发放租赁住房补贴。

（二）租赁市直管公房的，从下月起停止享受廉租住房租金标准的优惠，改按公房租金标准交租。

（三）已取得实物配租的住房，应予腾退。暂时无法腾退的家庭，符合公共租赁住房保障条件的，可转为公共租赁住房保障，按公共租赁住房租金标准承租原租住的廉租住房。不符合公共租赁住房保障条件的，可给予6个月的过渡期，过渡期间按市场租金标准计租，过渡期满必须腾退廉租住房。

第五章 监督管理

第三十三条 市住建局应当对申请家庭的住房情况和廉租住房的使用情况进行随机抽查，对经抽查不再符合保障条件的，依照本办法处理。

第三十四条 不按照本办法第二十九条规定及时申报家庭收入、资产、家庭人口和住房变动情况的，市住建局应暂停发放租赁补贴，对已享受实物配租的家庭，按本办法第三十二条处理。

第三十五条 申请人以虚报、瞒报家庭收入、资产、住房和计划生育情况或提供虚假证明材料等手段骗取廉租住房保障的，按以下规定处理：

（一）享受租赁补贴的，建设部门有权解除租赁合同，追回已发放的租赁住房补贴；

（二）享受实物配租的，建设部门有权解除租赁合同，收回房屋，并按市场租金向其计收从承租之日起至退出廉租住房之日止的租金；

（三）享受租金核减的，追回已核减的租金；

（四）享受房屋修葺的，追回房屋修葺费用。

申请人存在前款情况的，取消申请人及共同申请家庭成员的保障资格，5年内不得再受理其申请。市住建局将违反规定的申请人名单在东莞政府网和《东莞日报》上进行公示；申请人构成犯罪的，依法追究刑事责任。

对出具虚假证明的组织或个人，由市住建局提请相关部门依法追究相关责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条 采取实物配租的保障对象有下列情形之一的，建设部门按照合同约定处理，并依法追究相关责任人员的责任：

（一）擅自将租住的住房转租、出借、调换的；

（二）无正当理由累计拖欠租金6个月以上的；

（三）无正当理由空置6个月以上的；

（四）擅自对廉租住房进行装修、扩建、改建、改变房屋结构或改变其使用性质的；

（五）故意损坏廉租住房及其附属设备、配套设施的。

第三十七条 国家机关工作人员在廉租住房建设、管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十八条 本办法由市住建局负责解释。

第三十九条 本办法自2012年2月1日起施行，有效期至2016年12月31日。







对运用法律手段确保电费债权实现的若干思考

吴忱学

【摘要】通过对目前一些欠费现象的思考，提出对信用记录不良的用电客户，可以应用担保的几种方式，实现电费债权的合法实现的设想。同时作者认为有必要建立用电客户诚信体系，以及将交纳电费状况纳入社会诚信体系建设中。
【关键字】担保 债权 实现 诚信

1、前言
电能作为一种特殊商品，产、供、销同时进行，难以存贮。“先用电，后缴费”是我国电力商品交易中长期沿袭的一项约定俗成的规则，正是这项不尽完全合理的惯例使供电企业可能承担客户用电后不按期按约缴费、拒绝逃避缴费或丧失偿债能力等经营风险。造成的欠电费问题一直困扰着供电企业的健康发展，如何确保电费的回收是供电营销人思考的重要课题。目前，供用电双方签订的供用电合同，具有法律效力，确保了供电方有权按合同约定的时间收取相应的电费，用电人不得拖延支付电费，否则，就应当按照约定支付违约金，供电人可以按照法律规定的程序中止供电。供用电合同的这些规定或约定，基本能保障供电企业电费的回收工作，但是一些生产经营不善企业、房屋动拆迁等情况仍然出现了电费回收难的情况，这就需要供电企业充分利用法律手段维护供电企业的合法利益。
2、在供用电合同履行过程中设定担保的现实意义
供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。用电人按合同使用电能后，产生了电费，即有义务向供电企业支付电费的义务。为了确保债务人履行义务、债权人实其债权，我国特别制定了《中华人民共和国担保法》。《担保法》第2条规定：“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。”据此，在我国担保适用于借贷、买卖、货物运输以及加工承揽四类合同。
供用电合同系买卖合同，完全适用于《担保法》。但由于电力作为特殊商品，同时基于担保的自愿性，在供用电合同签订初始一般不设担保，但在履行过程中，特别是在用电客户出现履约能力下降或是用电客户社会诚信记录恶化，有可能损害用电方利益时，则供电企业完全可以要求客户提供担保。担保合同具有从属性，它从属于供用电主合同。当供用电主合同履行中出现了信用危机，根据《合同法》第68条中的不安抗辩权为供电企业要求欠费客户提供担保给予了法律依据。不安抗辩权是指在双务合同中，先履行义务一方在后履行义务一方当事人的财产状况发生恶化而有难以对待给付之虞时，有权要求对方先为对待履行或提供担保，在对方未为对待履行或未提供担保时，有权中止合同而拒绝自已的履行。设立不安抗辩权，目的在于预防因情况发生变化而使先履行义务的一方当事人遭受损害，避免强制履行，从而达到维护交易的公平与安全。我国司法实践中,认为供电合同中供电方是先履行方,所以供电方可以适用不安抗辩权要求用电方提供担保，以防止用电方欠费而给供电企业造成损失。
《担保法》第1条规定：“为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法。”从中我们可以看到通过担保制度可以确保电费债权实现的意义体现在以下三个方面：
（1）担保是确保债权实现的法律手段。担保的一旦设定，或是以第三人的信用作保证，使担保人与债务人一同就某一债务向债权人负清偿责任，从而等于扩大了债务人的责任财产范围，使债权人的债权实现有了更可靠的客观保障。（2）担保制度是维护社会主义市场经济秩序的有效措施。经济的井然有序首先表现为债的关系能得到正常的发展，如果债务人不履行债务也不能承担相应的责任，债权人的利益得不到可靠的保障，也就会失去交易的安全，难以维持正常的经济秩序。有了担保制度，加强了债务人的信用，债权人的利益可以得到确保，从而可以避免或减少纠纷，增强交易的安全，维护市场经济秩序。特别对于电力而言，它是一种基础能源。对债务人而言也是至关重要的而利用担保方式，既满足了电力企业的权利又不会影响用电客户的日常生产、经营活动。（3）担保制度是充分发挥财产效益，促进经济发展的有效工具。通过担保制度，既能发挥物的使用价值，又能发挥物的价值，从而使财产的效益可以得到最大有效的发挥，促进社会经济的发展。

3、担保合同的分类及实际应用
3.1担保合同的分类
对合同的担保，包括了人的担保、物的担保和定金的担保。就供用电合同而言可分为以下三种方式：1、人的担保。是指欠费客户以外的自然人、法人或者其他组织担保欠费客户履行债务，如果债务人不履行债务，由保证人按照约定履行债务。其主要形式是保证人的保证，这种形式在实际工作中具有较高的可操作性。2、物的担保。是指当欠费户或其他人的特定财产作为抵偿债权的标的物，在欠费户不履行其债务时，供电方可以将财产折价，并从中优先受清偿。物的保证方式主要有抵押权和质押权，但操作手续较为繁琐。3、定金担保，是在债务之外又交付一定数额的定金，该定金的得失与债务履行与否联系在一起，从而促使其积极履行债务，保障债权实现。但在1999年《国家计委、国家经贸委关于利用价格杠杆促进电力消费有关问题的通知》（计价格［1999］2189号）明确规定：认真落实《国务院批转国家经贸委、国家计委关于停止执行买用电权等有关规定的意见》（国发［1998］32号）的精神，坚决停止执行控制非生产用电、超计划用电加价和买用电权等政策；取消省及省以下各级人民政府和电力企业自行征收的电力增容费；取消电力企业向用户收取的电费保证金和电度表保证金。虽然电费保证金和电度表保证金可能并不属于定金。但此规定使供电企业用金钱的担保方式缺乏了明显合法依据。
3.2保证从合同的实际应用设想
保证从合同的性质决定了保证主体必须是第三方，即供用电主合同之外的第三方。保证人应当符合以下条件：（1）保证人必须是有民事行为能力的公民和法人。（2）保证人必须有足够的代偿能力。在实际操作中，供电企业对于保证人的审核可以设定若干实施细则，以确保第三方有为欠费户偿还的能力。确定保证人后，供电企业与之应签订保证合同，或让其在有关保证条款的供用电主合同上签字盖章。
电费保证合同一般包括以下内容：（1）被保证的主债权种类、数额。电费债权一般是将来发生的债权，但也可以作为保证的对象。《担保法》第14条规定：“保证人与债权人也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。”从理论上讲，对供用电合同之债进行此类保证是可能的。（2）保证人履行债务的期限。欠费人履行电费债务的期限是衡量债务人是否违约的标准之一，在制度履行债务的期限上除了自愿外，必须要有相应的法律依据来支撑，因这是保证人是否实际承担保证责任以及在何时承担保证责任的因素之一。（3）保证方式。保证方式包括一般保证方式和连带责任保证方式。鉴于两种保证的区别，建议对电费担保应选择连带责任保证。（4）保证担保的范围。保证的范围依据是当事人在保证从合同中的约定，约定中可以包括电费主债权及电费滞纳金。（5）保证的期间。可以自愿约定，如无约定，考虑到供用电主合同的持续性，一旦订立保证从合同，保证期间就为供用电合同终止之日起6个月内。
3.3抵押从合同的实际应用设想
抵押担保，是指由欠费债务人或第三人为担保电费债务的履行，向债权人提供财产，当债务人不履行债务时，债权人有权就此财产卖得的价金优先受偿。这种形式可以应用于：当资信恶化的用电客户，交纳电费及违约金后，用电客户无法向供电企业提供人的担保，但该客户有一些物权，利用这些物权为电费债权提供担保。抵押担保有以下特性：（1）不必转移抵押物的占有。如转移物权的占有，则物权所有人就无法再对抵押财产进行使用和获得收益了，而供电企业取得物权并不是最终目的。（2）供电企业可以从抵押财产所卖得价金中优先受偿。
当供用电双方决定设立抵押担保后，应就此签订书面合同。如抵押物为不动产后，双方应就此合同办理抵押物登记，合同自登记之日起生效。在实际操作中，供电方应调查清楚债务人对该抵押物享有所有权或经营权，并且尚须有处分权。
实现抵押权得方法一般有以下三种：（1）拍卖抵押物。此乃实现抵押物权最佳方式。（2）在抵押合同中注明，当债权已届清偿期而未受清偿时，将抵押物折价。（3）其他方法。一般做法是将抵押物卖与其他人，抵押权人从所获价款中优先受偿。
3.4质押从合同的实际应用设想
质押担保，是指供用电合同中的债务人或第三人，为担保电费债务的履行，向债权人转移占有动产或权利，当债务人不依约履行债务时，债权人可从中优先首场受偿的一种担保形式。质押的运用上与抵押担保有相似处，但区别在于：（1）抵押担保无须交付财产给债权人，而质押担保则必须交付动产或权利凭证，否则，质押担保不成立。（2）抵押担保既可以是动产，也可以是不动产，一般不动产为多。而质押担保只能是动产或权利。（3）在抵押担保中，债权人在行使抵押权时多以拍卖抵押物的方式进行，而质权的实现则可由债权人直接按市场价格变卖质物。
当供用电合同的双方经协商以质押担保电费时，双方应就此订立质押从合同，并由出质人交付动产或权利凭证。权利出质应注意登记这一手续。
实现质权得方法一般有以下三种：（1）拍卖质物。（2）与出质人协议，以质物折价归质权人所有。（3）以其他方式处分质物。一般以买卖方法或登报标售方法。
4、结束语
通过以上的分析，我们如要实际运用担保方式保证电费的回收。首先要对现行客户建立一套科学的用电客户诚信体系，该体系可依附目前的正在运行的营销系统，也可以充分利用上海市诚信体系建设的成果（据悉目前该系统已采集了316万市民的信用记录和59万户企业的信用信息）。那些诚信记录不良的用电客户必须与供电企业签订用电担保从合同，并向政府建议将交纳电费状况作为诚信体系建设的参考数据，使个人与企业处于法规、道德和价值的三维制约当中，形成“一处失信、处处制约；处处守信、事事方便”的局面。只有这样才能确保电费债权的合法实现，也为社会主义市场经济发展提供良好的社会诚信保障。

参考文献：
《担保法新论》 吉林人民出版社
《供用电、水、气、热力合同》 法律出版社
《电力营销法律法规知识》 中国电力出版社